| 业主维权伎俩触目 企业应对招法惊人 |
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作者：佚名 文章来源：本站搜集 点击数： 更新时间：2006-4-30 9:32:24  |
“你维权了吗”，曾几何时，“权”一词是各住宅小区内业主之间交流频率最高的词汇。然而，从业主维权意识的萌发，到付诸实践的维权行为，再到群体过激型维权运动，过程中甚至衍变出了假维权之名，行中饱私囊之实的极端案例。如今，当我们再次看到维权事件见诸报端之时，事先想到的竟是维权的真实性。我们会透过纸背，不由自主地去先行探研维权事件的真实性和源动性。在此，本文将把业主维权过程中最真实的阴暗部分，以原生态的形式呈现给读者。
伎俩一：混淆视听、颠倒黑白
物业小区内的很多公共问题原本就是公说公有理，婆说婆有理，其本质区别往往在于利益的出发点。在同一时间里，业主常常只能够看到事件的局部，如果再加上点个人情绪，就更难对事情的本质有客观的认识。站在业主的“共同”立场上说话就很容易引起共鸣，建立个人威信，为实现个人目的打下基础。
实例 1：2004年5月的某个下午，某小区管理处对会所(免费为业主开放)大门锁进行正常更换，代替原来生锈的铁锁以提高安全系数。这原本是普通得不能再普通的一件小事，却被小区内个别存有私心的业主恶意歪曲，大肆散布不实言论。该业主当夜就在小区内散布消息说，物业公司将停止向业主免费开放会所，并“伙同”业委会利用会所搞某某项目。次日，数百业主到管理处投诉，使管理处工作陷入瘫痪。等管理处费劲九牛二虎之力澄清事实后，肇事业主又放话说，物业公司迫于业主压力暂时放弃改造会所。时间虽然最终能证明事实的真相，但业主的不理智情绪已经被个别人揉按，被拉到与物业公司对立的一面。
伎俩二 :打着维权旗号，实为牟取私利
住宅小区内一般都有不少热心业主，投入大量的个人时间，扮演着为民请愿的角色，在小区内有一定“声望”。但时间一长，某些“热心人”的狐狸尾巴就露出来了。这些人投入了时间和精力，通过维权打下了群众基础，最终还是要通过“维权”这一途径来捞回利益。
实例 1:2003年，某小区业主利用自己的律师身份取得业主的信任后，以“起诉开发商，收回停车场”为由，向业主收集费用数万元，事后去却对收 取的诉讼费无任何说明，如石沉大海。官司却没有下文，最后不了了之。
实例 2:某小区维权志士历来与物业公司针锋相对、水火不容。在与物业公司交涉过程中，所有言论的归结点都是管理服务费太高。该人士在小区业主中也颇得人心，时常“领导”业主维权。在其长期施压下，物业公司不得不做出让步，免除该人士所拖欠的管理服务费并予以其它好处。物业公司的该举措立竿见影，该人士从此对外宣称生意太忙无力参与小区事务。在物业公司的业主满意度调查中，该人士对物业公司的态度来了180度大转弯，各项目意见调查均为“非常满意”。
伎俩三 :捕风捉影，惟恐天下不乱
如果一个小区安定团结，一派和谐，那些别有用心的“维权志士”就没有施展拳脚的空间。因此，他们浑水摸鱼的前提就是把这潭水搅浑。
实例 1:呆物业公司安保员正常巡逻，却被维权志士举报110。2004年，某小区知名维权人士在深夜拨打110,说有人企图入室行窃。110出警后，未发现，任何可疑迹象，该人士遂即将怀疑对象指向物业公司的巡逻保安。在确认是误报后，该人士被警方严厉训诫。但令人震惊的是，该人士次日竟在小区内讹传，小区治安状况非常严峻，物业公司服务质量太差,110都到现场了。希望全体业主共同向物业公司施压，降低管理服务费。
实例 2：为了业主的生活便利考虑，某小区在楼顶安装了移动的信号发射台。这本来是为业主谋福利的好事，却被别有用心的维权人士歪曲后煽动业主维权，在小区内散布消息说管理处不顾发射台对业主身体损害，利用楼顶牟取暴利。事实上信号发射台的安装经过了无线电管委会的测试，发射台对小区无任何负面影响。
伎俩四：为达目的，不择手段
深圳某小区内的一业主常年致力于社区事务，组织业主维权。该业主以维权为事业平台，无其它正当职业，长期恶意拖欠物业管理服务费，并联合其它业主拒缴管理服务费。
实例 1:某大厦住户长期恶意欠缴管理服务费。某日，该业主携其家人气势汹汹地冲进小区管理处，对催缴人员破口大骂，并在该区派出所干警在场的情况下，公然围攻殴打物业公司工作人员，手段极其残忍，物业公司的工作人员伤势严重(头部受重伤，胸部、背部红肿，左手大拇指被咬烂，血流不止)。此违法行为不仅扰乱了正常的物业管理工作秩序，更严重侵害了物业公司工作人员的人身安全。
实例 2.某小区业主为提高个人威望，寻找维权由头，诬蔑物业公司“非法拘禁、刑讯”并向派出所报案。在无第三方作证的情况下，该业主声称管理处对其实施打击报复，非法拘禁。事实真相却是管理处对前来寻亲的业主家属进行合理询问，却被该业主诬告为“非法拘禁”。
伎俩五：利益冲突，业委会成为必争之地
业委会主任通过非常手段操控业委会，进而控制物业公司的选聘。
实例 1.某小区业委会主任建议改聘物业公司的个人提议未被其他业委采纳，遂不顾其他业委一致反对，数次以个人名义向全体业主发布通告，要求到会监督业委会会议。其实质是通过部分言行激进的业主，大闹会场，实施人身攻击，对持不同意见的其他业委施压，迫使其就范。即使在有建设局、居委会、派出所人员参会的情况下，竟然煽动少数业主扰乱会场，扬言示威。随后，在业委会会议上，业委会主任被其他业委以绝对多数罢免。继而，被罢免的业委会主任又多次组织业主聚会并征集签名，要求开业主大会，罢免现任全体业委，矛盾趋向白热化。在业委会已决定召开业主大会后，被罢免的业会主任又以签名业主的名义，抢先于业委会确定的日期之前，发布通告也要召开业主大会，中心议题竞走罢免全体业委，并在通告中注明，此件抄报市区政府主管部门、街道办、居委会和派出所。一时间，小区局面混乱不堪，人心惶惶，大有山雨欲来风满楼之势。事实上，这一切混乱的背后都缘于其它业委不同意业委会主任仅凭个人意志随意更改物业公司。而该主任欲选聘的新物业公司与其本人恰恰有着千丝万缕的关系。
实例 2:警惕业委会中劣币驱逐良币的逆淘汰现象。某小区业委会成立不到一年,既有四位业委相继不正常辞职，就说明了问题的严重性。更触目惊心的是，对于一些有所坚持、不愿辞职的业委，幕后操盘手就通过反复煽动业主聚集闹事、散发不实宣传材料等非法方式，向持不同意见的业委及其家人施加巨大压力，迫使其不堪承受，被迫离职，甚至发展到晚上聚众打砸业委家门、干扰业委的正常生活、撕毁业委家门贴画的程度，企图迫使其就范，由此可见事态之严重，也折射出在这方面法律调控的空白。
物业公司的应对招法
业主有张良计，物业公司也会搬出过墙梯。维权的业主往往都是欠费户，物业公司也会采取针对性策略，兵来将挡，水来土淹。
1.停水停电。不交暖气费可以适当地停水，不交物业费的可以有节制地停电。这恰巧是设备故障,总之钱不交来设备就总有故障。如果业主闹急了，就派工程人员到处检修，火候差不多了就恢复。
2.借刀杀人。业主不交停车费物业公司当然不能把他们怎么样，又不能每笔欠费都打官司，就只好暗地做手脚。业主往往会发现轮胎的气莫明其妙地没了。经常出现这样邪门的事情后就自然把停车费缴了，车胎也不漏气了。
3.微笑服务。看见欠费的业主，从业人员要想尽办法和他们拉近关系。老远就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，总之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你当知己。在这个时候就可以提醒他该交管理服务费了。
4.苦肉计。即使再刁蛮的欠费业主也会对个别物管人员有好感。这一点要充分利用。例如某欠费业主对管理处某同事的服务比较满意，有好感。管理处就拿自己人开刀，扣他的工资。这样一来，他自然会向该业主哭诉，就是因为你不缴费，我本来就少得可怜的工资被扣了一大截。如果是女同事，就更是声泪俱下，业主还忍心不缴费吗?
5.各个击破。维权的业主们往往铁板一块，什么管理费高、设施不完善，提不完的意见。物业官司往往先瞄准最强势的、麻烦的，私下里跟他谈妥条件，谈减免他一些费用，让他别带头维权了。有道是有钱能使鬼推磨，银弹攻势是最有效的。搞定了“带头大哥”,其他人更不再话下，要不了多久也就散了。
6.含沙射影。小区公告栏是发布信息的重要阵地。物业官司会经常收集最新的报纸信息，什么哪儿有保安打业主了，哪儿有物业公司把欠费业主给告了，法院判决强制执行了什么的，都要及时贴出来。让维权业主心有余悸，让欠费业主寝食难安。
7.做好业委会工作是重中之重。业委会握有对物业公司的生杀大权。这也决定了物业公司的工作重心必须要围绕业委会来开展。每到续聘前，物业公司都要开展大量的公关活动。在小区内开展丰富多彩的社区文化活动，最好是人人有奖。对业委会成员更要全面打点。其次，平息业主维权运动也离不开业委会，必须得到业委的支持和谅解，区分管理责任，物业公司只负责协调，其它事务爱莫能助等等。
8.引导业主维权，避免引火上身。物业公司首先会区分业主维权的目标，如果涉及自身，则要规避责任，引导业主的维权方向。业主维权事件有超过半数是针对开发商的，物业公司必须起到润滑剂的作用，既要安抚业主，表现出积极配合的姿态，同时要和开发商及时协商对策，把损失降到最低。
9.拖为上策。业主维权过程中往往会遇到法律空白点，而这些问题往往是开发商和物业公司都不愿面对的。这就要运用“拖字诀”。业主的精力毕竟有限，时间长谁也耗不起。只要做好日常服务工作，不影响业主的正常生活，就基本不会有太大的问题。
10.离间计。当业主维权势大，而物业公司又没有其它好办法的时候，就必须分化业主的力量。挑逗群众斗群众的不二法门。利用业主之间的矛盾或沟通盲点，总之要造成业主意见不一致，拉一派打压一派，或两边都煽风点火，引起业主的内耗。等业主耗得差不多了，就出来收拾残局，基本都可以过关。
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