在物业起诉业主欠费的案件中，法院如查明物业服务质量达不到合同 标准，可判决适当减少业主应交的物业费
核心提示

    目前，物业官司主要是物业公司起诉业主要求支付拖欠物业费的案件，而业主多会以房屋质量不合格、物业服务不到位，收费标准过高等理由抗辩。那么，《物权法》实施后，业主的抗辩理由在什么情况下会被法院采纳呢？记者特请沈河区法院民二庭法官以案说法。

    房子出毛病，

    物业不来修！

    你上法院告，

    少交物业费！

    大江漫画

    案例

    1、屋漏物业不维修

    少收20%物业费

    业主王某在沈河区文艺花园购买一处房屋，从2001年7月到2006年9月一直拖欠物业费，被物业公司告上法庭，要求王某补交物业费8127.38元。

    王某称：“我从2001年入住时开始，卧室、卫生间、厨房、客厅就漏水。我去找物业，物业答复说让我自己维修，费用从物业费中折抵，到现在年年漏。物业给我造成的损失已经远远超过物业费的金额了。”

    沈河区法院认为，物业起诉的时间为2006年10月10日，对2004年10月前发生的费用，因超过二年诉讼时效，法院不予保护。对于此后的费用，因双方签订的房产托管合同书约定，物业保证确保房屋完好率，保证维修及时率，为业主服好务，现业主因房屋漏水、渗水、返潮问题报修后，多年时间没有根本解决，应视为物业未完全履行服务义务，应适当减少物业费的收取，以收取80％为宜（按每平方米0.64元计算）。法院一审判决王某给付物业公司2004年10月至2006年9月物业服务费2168元。

    案例

    2、物业服务不到位

    少收50%物业费

    李某于2000年入住黎明罗马花园，自2003年7月1日起拖欠物业费6349.5元，被物业公司告上法庭。

    李某辩称：“物业的服务根本不合格，好多地方管理不善。承诺24小时保安，但是我经常夜里12时回来，保安在睡觉，根本没人管。我开车回来，挑杆得我叫才开。还有就是我家房子漏，物业是开发公司自己下设的，物业应该为我维修漏水问题，可它三年都没给我维修，我看实在不行了，去年花1800元维修的。就这样的物业服务，我怎么能交钱？”

    沈河区法院认为，因物业起诉时间为2007年2月2日，对2005年2月前发生的费用，法院不予保护。因物业公司庭审中承认其物业管理不到位，也未提供其是否按每平方米1元的标准履行物业服务义务的相关证据，法院可认定物业对该园区的服务不到位，应适当减少物业费的收取。又因业主房屋出现质量问题，物业公司在四年里没有完全履行与开发公司沟通、协调的服务义务，也应适当减少物业费的收取。综上，物业公司收取物业费以50％为宜（按每平方米0.5元计算）。法院一审判决李某给付物业公司2005年2月起至2006年8月物业服务费1547元。

案例

    3、窗户关不严不给修

    少收20%的物业费

    张某住在明城花园，自2006年10月以来，累计拖欠物业管理费1277元，被物业公司告上法庭。张某辩称：“未付物业费的原因是我家的南客厅窗户缝隙太大，关不严，冬天进风，南北露台的两个门也关不上。我向物业通过电话报修三次，物业公司派工人来看过一次，说过一阵子给我维修，但是一直没有信。近期再次找，物业公司就不理了。现在如果物业公司给我维修，我同意交一半物业费，如果不给我修，我一分钱也不交。”

    沈河区法院认为，张某提出的窗户关不严，露台门关不上的问题，属房屋本身配套设施的质量问题，并非是物业公司的责任，张某以此为由拒付物业费，理由不当。但是物业公司具有与开发公司沟通、协调的服务义务，张某报修后一年时间没有解决，应视为物业未完全履行沟通、协调的服务义务，应适当减少物业费的收取，以80％为宜。法院判决张某给付2006年10月1日至2007年5月1日的物业服务费595元。

    法官说法

    物业费何时可少交呢？沈河区法院民二庭法官向记者详细阐述了《物权法》实施后，如何处理日益增多的物业费纠纷案件。

    ■服务不到位可适当少交

    对于业主拒付物业费的情况，如果属于业主无理拒绝交费情形的，法院应判业主按照合同规定交纳物业费，并承担延期交费的违约责任；如果是因为物业公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，可根据物业公司提供服务的质量状况，判决适当减少业主的应交服务费。

    ■不按规定收费不支持

    物业费用的收取应遵循合理、公开及与服务相适宜的原则，收取标准应严格依照合同的约定。如果属于物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，法院应判决业主按照合同约定的或者物价部门核定的标准交付物业费用。物业公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，法院不予保护。

    ■物业属关联企业要尽责

    针对开发企业遗留问题，应当不同情况不同处理：如果是业主大会或业主委员会自己选举的物业企业，与开发企业并没有关系，如果欠费业主提出开发企业遗留问题，与物业企业无关，不能成为拖欠物业费的理由。如果物业是开发企业的关联企业或者开发企业委托的企业，物业企业就应当承担责任，或者负责解决问题，或者负责联系开发企业，如果因物业企业没有履行义务，而成为业主拒付物业费的理由，应视为物业企业没有完全履行义务，法院可以酌情减免业主部分或全部物业费。