一要保证其队伍纯洁；二要防止其滥用职权；三要督促其发挥应有的监管作用

　　据统计，北京目前有几千个住宅小区，上千家物业公司，但业委会却只有几百个，真正由业主成立并能维护业主权益的业委会更是少之又少。业委会成立难、备案难主要是受制于物业公司的压力、政府办事效率不高等客观因素，但业委会难以发挥应有功效则在很大程度上应归咎于业委会本身队伍不纯洁、监督物管公司力度不够等。

　　去年9月1日正式实行的新《物业管理条例》为解决物业管理纠纷、充分发挥业委会职能提供了依据。业主只有仔细研读并吃透了这些法律法规，才能在维护自己合法权益的过程中掌握主动权。

　　谨防业委会混入“伪业主”

　　明察投票人及候选人的身份，防止开发商及物业公司方面的人进入业委会

　　案例：2004年9月，位于海淀区西四环的美丽园小区在选举业委会时产生纠纷。有业主称，业委会选举过程中存在强行拉票的情况，很多不是业主的人也被要求投票。而业主大会筹备组则称，他们的行为有居委会的监督与参与，由此产生的业委会是合法的。

　　分析：新《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二章有关“业主及业主大会”的规定明确表明：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，并无实际权力。

　　既然业委会非权力机构，为何在选举委员时会出现强行拉票的情况？这说明业委会当中还是存在一定的利益之争。按《条例》规定，业委会的一个重要职责就是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，并监督和协助物业公司履行物业服务合同。在这样的职权范围内，为最大限度地维护业主的合法利益，就必须要求业委会成员身份合法、队伍纯洁，不能与物业公司及开发商有千丝万缕的联系。否则一旦发生矛盾或冲突，业委会很难摆正立场，从客观公正的角度出发为业主讨回“公道”。

　　在业委会选举过程中，按《条例》规定，只有业主，也就是房屋产权人才有投票权，业主大会的召开也要有一半以上的有投票权的业主参加才能生效。也就是说，只有在广大业主认真参与，共同监督，使整个选举过程透明化与规范化的情况下，才能保证业委会的纯洁性，使其真正成为业主利益的“代言人”。

　　提示：虽然业委会是业主的“娘家人”，但在各种错综复杂的利益关系中，也很难保证其不“变质”，因此也提醒业主在选举业委会成员时，一定要清楚了解候选人的身份及背景，不要掉以轻心。

　　防止业委会违约频繁更换物业公司

　　阻止业委会违反操作规程，滥用职权，否则将导致小区物业品质下降

　　案例：2003年，位于西三环附近的北京中海雅园发生业主“炒”业委会事件。原业委会在任期内，频繁更换物业公司，导致小区物业品质下降，使原来月租金每平方米12000元的房子降到每平方米4500元都找不到租户。

　　分析：按《条例》规定，业委会还有一项重要职能就是招聘（招投标）及解聘物业公司。可以说，在这方面业委会具有极大的权力。然而在现实当中，许多业委会并未将广大业 主的利益放在首位，而是滥用职权，频繁更换小区物业，导致小区管理情况愈加混乱。中海雅园的这一事件就是一个很好的事例。还有一些业委会在重新选聘物业公司时违法了《合同法》的有关规定，在与原物业公司合同尚未到期的情况下，又招聘了新物业公司，导致同一小区内两家物业公司并存，双方僵持不下，谁都无法开展正常工作，最后受损的还是业主。

　　提示：在更换物业公司的投票中，业主切忌盲目听信业委会的一面之词，应学会监督业委会的各项工作，防止业委会权力过大。

　　监督业委会对公共维修基金的监管

　　谨防业委会在巨额资金前“失贞”，与物业公司私下交易，瞒报财务，糊弄业主

　　案例：2003年9月16日，北京万科城市花园业委会就公共维修基金等问题质询万科物业公司。业委会称，在没有发生重大支出的情况下，由万科物业管理的公共维修基金账面上少了250万元。而万科公司则以保护业主隐私权为由，拒绝对公共维修基金进行审核。

　　分析：《条例》规定，公共维修基金应按房款的2%收取。在业委会未成立之前，这笔款项由物业公司代管。等业委会成立之后，业主大会有权监督物业公司对公共维修基金的使用。若按房款2％的比例计算，一个小区的公共维修基金可多达几千万元。对于这么一大笔款项，物业公司应做到专款专用，且公开财务报表。同时业委会也应做好监督工作，谨防物业公司挪用，甚至贪污。但在现实当中，许多物业公司使用各种伎俩瞒报账目，而面对这笔巨额资金，有些业委会难免不受诱惑，很有可能与物业公司私下交易，暗箱操作。在目前缺乏对业委会有效监督的情况下，业主也要积极发挥社区主体作用，对公共维修基金的使用“盯”紧点。

　　提示：总体来说，目前北京小区业委会的发展还有待成熟，业主要学会有效监督业委会的运作，尽可能使其发挥真正的作用。

　　■实战经验

　　与居委会建立统一战线

　　在保证业委会工作良性运作方面，北京朝阳园业主管理委员会主任舒可心颇有心得。他称，很多小区物业公司既想拉拢居委会，但又不把它当回事，使二者关系微妙。这给了业主和居委会建立统一战线的机会。业主即使不能争取到居委会支持，至少也应争取到居委会不反对。

　　财务支出也要公开、透明化

　　目前北京对业委会工作经费的额度尚无明确规定，业委会可根据小区业主的收入水平及工作强度，在与业主商定的前提下收取定额经费。但注意一定要做到专款专用，定期向业主公开财务支出报表，以避免不必要的误会。

　　在目前业主欲炒业委会的案例中，有很多就是因为业委会被疑挪用或贪污公款。因此也提醒业主要充分利用业主大会监督业委会做到财务透明化，以便及早遏止腐败现象。

　　●法规速读

　　业委会人数一般为5人至9人

　　按《物业管理条例》规定，业主委员会组成人数可由业主大会议事规则自行约定，京国土房管物[2003]949号文提出的建议是：业主委员会组成人数一般为5人至9人，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的 业主即可担任业主委员会委员。

　　●律师答疑

　　业委会有诉讼权

　　问：业主在与物业公司发生纠纷需走法律途径时，业委会能否代表业主提出诉讼？

　　答：业委会虽然不具备法人资格，但可以用自己的名义独立提起诉讼或应诉，在民事诉讼中属于我国民事诉讼法第49条规定的“其他组织”一类。当出现纠纷时，业委会可以根据业主大会的决定，作为诉讼代表人，以全体业主的名义提起诉讼。这是现行法律框架下厘清业主、业主大会和业主委员会以及物管公司之间法律关系的有效方式。但值得一提的是，业委会提出诉讼需要支付一定的诉讼费，这笔金额应由全体业主承担，这就需要与业主协商好。

　　对于某些特殊请求，业主委员会可能无法代替业主起诉，这就需要由业主本人亲自起诉。

　　业委会成立受阻可申请自建筹备组

　　问：业委会在成立过程中往往会受到来自开发商、物业公司的抵制，或有关政府部门的故意拖延。这种情况下业主该怎么办？

　　答：如果因一些外界阻力而导致业主大会未能在一个月内开始组建筹备组，业主可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定，联系本小区拥有10%以上业权的产权人（代表）书面申请自行组建筹备组，并要求小区办在收到书面申请后15日内，做出是否符合组建条件的书面答复。如果小区办未做出书面答复，业主可自己推荐代表组建成立业主大会筹备组，这时如果小区办进行干涉，业主可通过要求行政复议或行政诉讼的方法，请求排除干扰。

　　业主不交管理费业委会要负责

　　问：我们小区有些业主总是拖欠物业管理费，对于这种行为业委会有责任吗？

　　答：建设部出台的《业主大会规程》明确规定了业主委员会应当督促违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

　　这个条款将催交物管费的责任交给业主委员会，避免了物业公司跟业主的直接冲突。

　　本期座答律师：北京开创律师事务所副主任律师王飞