因为楼房的地下一层一直由开发商委托的物业进行出租、管理，北苑路5号黄金苑小区3
号楼的56名业主依据《物权法》，状告北京黄金物业管理有限公司和开发商北京高德房地产
有限责任公司，争取对地下一层“共有和共同管理的权利”。

　　昨天，此案在朝阳法院奥运村法庭开庭。

　　现场：“戴胸牌的是自己人”

　　朝阳区北苑路5号黄金苑小区3号楼有业主百余名，他们中的56名人参与了这起诉讼，并
选出两名诉讼代表。昨天，30余名业主作为原告来到法庭，很多人是俩人挤在一把椅子上参
加庭审。业主都戴着一个用黄色带子穿起来的胸牌，诉讼代表王先生说，这是他们提前准备
好的“标志”，如果不是因为周一难请假，来的业主会更多。第一被告物业公司和第二被告
开发商分别由两位代理人参加诉讼。

　　事由：未经同意出租多年

　　56名业主起诉称：开发商和物业公司自2004年1 月起，未经业主同意，擅自将黄金苑小
区3号楼地下一层，分隔成40余间5平方米到6 平方米的小房屋用于出租，并将地下一层设备
层部分电气、电表，以及燃气、水管、消防等管线包裹起来。一旦发生火灾或意外，必然殃
及整栋楼房。

　　56名业主认为，地下一层属于原告的公摊面积和共有面积，根据《物权法》第70条规定
“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分
享有共有和共同管理的权利”，二被告应停止出租地下一层、拆除隔断、恢复原状，同时返
还该共有部分的出租收益15万元。

　物业：出租是为小区服务

　　“地下一层并非业主的共有公用面积。”物业代理人称，即使是业主的共有公用面积，
3 号楼业主并未成立业主委员会，物业有权按照开发商的委托，对楼房的共有面积进行管理
和收益。

　　该代理人说，该楼好多业主不交物业费，物业一直是亏损经营，出租地下一层也是为了
弥补亏损，并“取之于小区，用之于小区，使设施得到维护，秩序井然。”

　　开发商则简短地回应道，地下一层只是小部分分摊给了业主，其余部分仍属于开发商。


　　然而，一名原告休庭后说，出租地下一层使小区不明身份的闲杂人员多了起来，何谈“
秩序”？

　　庭辩：对基本事实争议较大

　　是否包裹消防管道？原告律师出示了有关地下一层的状况和被告招租广告的照片，物业
代理人马上反驳道，照片显示，物业并没有如原告所说的将消防管道包裹，而是将其裸露在
外。业主代表王先生则说，物业不让业主们进地下一层查看和拍照，导致照片只能显示部分
情况。

　　而当法官进一步询问被告到底有没有包裹上述设施时，物业一位代理人说“没有”，另
一位却迟疑了一下回答说“有”，这引起旁听业主的议论：“废什么话啊，有就是有，没有
就是没有！”这位代理人忙着解释道：“只是部分设备粉刷包裹上了，这是为了方便安全管
理，有什么不好？”这一说法引起业主的哄笑。

　　法官问道，设备在交房时实际已经可以安全使用了，原告认为包上会有安全隐患，被告
物业可否拆除？物业表示“没有必要”，但应法官要求可以列一个包裹部位的明细。

　　是否同意出租？原告的律师拿出盖有朝阳房管局章的房屋测绘报告书举证说，“不分摊
共有共用建筑面积”一项被划掉了，恰恰说明诉争楼房地下一层已经作为建筑面积分摊给各
个业主。

　　同时开发商给业主的住宅使用说明书中载明：本楼地下一层为设备层和自行车库。从开
发商和物业的委托管理合同中，也找不出出租地下一层的委托。因此物业无权出租。

　　“物业没有收到过住宅使用说明书。”物业代理人说，因为业主都不在地下一层放自行
车，物业另准备了车库。“都出租了，我们想放也没地方啊！”有业主反驳。

　　开发商承认其同意物业出租，并依据和业主的房屋买卖合同称，业主在地下一层的公摊
面积只包括配电室、走道、走廊等约100多平方米的一小部分，其余446多平方米仍归开发商
，业主无权主张大部分的面积。业主们却同样依据房屋买卖合同认为，地下一层均归其所有
。

　　法官将实地查看。由于本案双方对基本事实争议较大，法官将择日和双方一起到诉争的
地下一层去查看，故昨天宣布休庭。

　　庭外：涉讼地下室成热帖

　　在黄金苑业主论坛的社区通知里，贴了9 张晾晒内衣裤以及被褥等用品的照片，下面的
留言写道：看看黄金苑小区的环境吧，就像个大杂院，这可是物业费标准1.83元的小区。

　　另外，有关此次诉讼的帖子被标为热帖，其中一个加精的帖子，贴了有关地下室出租的
30张照片，大部分都用图说指明了“安全隐患”。

　　■链接

　　朝阳法院已受理两起类似案件

　　目前，依据《物权法》主张地下室权利的案件，朝阳法院受理了两起。

　　去年，朝阳区安华西里1区2号楼的110 名业主将该小区的物业亿方物业公司告上法院。
业主称，物业公司未经产权单位和居委会同意，私下将该楼地下一层的共有设备层转让给他
人经营旅馆。根据《物权法》的规定，业主应享有地下设备层的所有权。

　　去年12月朝阳法院判决，亿方物业公司并非该楼地下室登记的产权人，对该地下室也不
提供物业服务。该楼地下室一层现在由一旅馆使用，但出租人并非亿方物业。无论是原告主
张的共有权还是管理权，均与亿方物业无关，故驳回业主的起诉。