【案情回放】

　　近日，延平区法院受理一起业主与物业纠纷的案件。市民宁女士向法院提交诉状，称其不满物业公司服务，已延缓缴纳了物业费，现想要单方面终止与物业公司签订的《物业管理合同》。那么，宁女士的想法能否得到法律支持呢？

　　据法院调查了解，宁女士现所在小区的物业公司，系开发商指定的前期物业管理企业(即尚未由业主或业主大会选聘物业管理企业的情况下，受建设单位委托的物业公司。物业公司负责小区物业的前期服务和管理，是住宅小区的合法管理人。)。2002年入住时，宁女士与物业公司签订了《物业管理合同》，约定物业公司负责居民楼的管理服务，而她则向物业公司支付物业管理服务费、代垫水费及公摊水电费。合同同时约定，业主如延期缴纳物业费的，物业公司有权按每日加收千分之三的滞纳金。而后，双方又在2007年签订新的《物业管理合同》，合同内容除物业费有所降低外，其余内容基本相同。续订合同有效期为2007年元月1日至2008年12月31日止。

　　前几年，宁女士每月均按约定额缴付物业费和水电公摊费。但从2007年9月开始，因不满物业公司的某些管理，她开始暂缓缴付物业费，而后提出希望能够解除和物业公司续订的管理合同。

　　【法院审判】

　　对于宁女士提出的要求，受理法官认为，宁女士与物业公司先后于2002年、2007年签订《物业管理合同》，双方已实际大部分按该合同履行，因此两份合同是业主与物业公司真实意思的表示，且均已实际履行，属合法有效合同。宁女士在获得物业公司提供的服务后，应依约支付相应的服务费用。她未能及时支付物业管理费的行为已构成违约，她应承担相应的违约责任。虽然两份合同只约定了逾期缴纳物业管理费应支付的滞纳金，而没有明确约定违约金，但从双方当事人订立合同的本意中，可以认定该滞纳金即为违约金。因此，宁女士必须支付一定的违约金。

　　【专家评析】

　　“《合同法》第114条写明，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据这条法律，宁女士可以提请法院就违约金额予以调整。”法官表示，若物业公司未能提供所造成实际损失的依据，该违约金可酌情按中国人民银行同期贷款利率按月手段计付。

　　“对于宁女士提出单户业主和物业公司终止《物业合同》的想法，很难得到法律支持。”法官解释道，根据《物业管理条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”因此，物业管理区域内进行的物业管理是一种委托关系，受委托的一方是物业管理企业，委托的一方是物业管理区域内的全体业主。全体业主作为委托合同的主体，对物业管理区域内享有所有权。虽然每一个业主都可以委托一个物业管理企业进行管理，但由于各个业主的所有权并不是独立存在的，而是不可分割的，存在着共同的所有权。即如果在公共建筑和公用设备的共同范围内，由两家以上的物业管理企业进行物业管理，会造成管理上的交叉，使得管理和服务责任难以分清，不利于物业管理。《物权法》明确规定，业主不满物业管理，有权更换。但要更换‘管家’，该小区必须成立或已有业委会。通过召开业委会，获得半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数。

　　(李燕)