我国物业管理走好规范路

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我国物业管理走好规范路

作者：佚名文章来源：本站搜集点击数：更新时间：2006-1-17 15:42:11

当前物业管理存在的问题及原因
有关数字显示，近年来，老百姓对物业管理的投诉大幅度上升，几乎占房地产总投诉
量的85％，且还有不断上升的趋势；而另一方面，物业公司由于自身素质、竞争激烈等种
种原因，举步维艰。一不小心就会被业主投诉，与开发商、专业公司的关系难以协调，这
是当前大多数物业管理公司的尴尬处境。为什么会出现这些情况呢？
（一）物管公司与开发商的职责界定不明确
职责界定不明确是当前物业管理的一个重要问题。职责界定是指发展商、施工单位、
物业管理公司、业主四方，在以物业为中心而发生的责任确定。由于职责界定欠明确，往
往会造成某些责任的盲点。某小区，业主入住之初发展商仍在卖其他的楼盘，有免费车辆
接送业主回家。但发展商卖完楼撤离小区后，物业管理公司即刻以经营成本过高为由，通
知业主免费车将变为收费车。于是不可避免地引发了业主与物业管理公司的一场纠纷。其
实，事情的责任并不在物业管理公司，但是由于职责界定的不明确造成了双方本来完全可
以避免的冲突，这类事件是当前业主投诉的重点。
物业管理公司一般是由业主大会聘请，签订协议后才能接管小区。然而，在绝大多数
楼盘中，业主大会制度还没有得到真正实现，绝大多数物业公司还是由开发商指定的，与
业主之间并没有什么协议。有关专家介绍，近年来的物业投诉案例，几乎75％以上都是开
发商遗留下来的问题，如房屋质量问题、房产证问题、小区规划问题等等，真正该由物业
公司负责的，只是很少的一部分。物管公司直接面对业主，是第一线投诉对象，往往成为
开发商的“替罪羊”。
（二）管理费用收缴难
对物业管理公司来说，目前最头疼的是物业管理费的收缴问题。通常，物业管理水平
高的小区，物业缴费率就高，而在物业管理水平低的小区，无论收费多少，物业缴费率都
很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。但物业管理公司普遍存在收费难的问题。
目前高档居住小区的物业缴费率目前占到90％以上，而在普通居住小区的物业缴费率不到
60％，实际上在绝大多数小区都存在着欠交物业管理费用的现象。
为什么业主拒绝缴费：第一，对物业管理的不满意，认为物业服务没有到位；第二，
质价不相等，多收费少服务；第三，除政府定价的普通住宅外，一些小区的业主对物业公
司制定的收费标准不认可；第四，因房屋质量等问题而将应由开发商承担的责任转到物业
管理公司；第五，由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主因出国或者出租房屋等原
因致使缴费不及时等。
收费过高问题也是物管投诉的一大热点。物管费过低问题也让物业管理公司入不敷出。
目前已有不少楼盘通过招标方式来选择物业管理公司，但在招标活动中，招标单位往往有
越便宜越好的消费心理，不少物管公司为赢得项目不得不惜代价，不计成本大打价格战。
使得物业管理费收缴走入了恶性循环。
（三）物业管理公司的经营缺乏规范和监督
物业管理公司缺乏监督，与业主之间缺少明确的权责关系，反客为主，是不断激化矛
盾的主要原因。
有的物业公司已经把自己当成了小区的主人，他可以把小区内的任何公用设施出租收
费，对小区内的任何变动，都可以完全不征求居民的意见。有的公司收取物业费后，一些
维修工作仍需交费。对居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物业公司为获取
更多利润，在小区居民楼内、电梯、绿化区到处设置广告，影响小区面貌和环境。保安是
物业公司请来的，他们只对物业公司负责，于是就有了保安殴打业主的事件发生。一些企
业错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事，处
理问题和矛盾的方式简单生硬。在商品房住宅区的物业管理中，个别物管企业巧立名目，
多收费，少服务，质价不符，有的财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从
管理，从而使矛盾激化。
（四）物业管理公司缺乏承担责任
有些自称保安严密的小区，当发生业主财物被偷事件时，业主却投诉无门。当此类事
件发生时，物业管理公司不能一推了之。因为，作为一个小区的物业管理执行者，物业管
理公司有义务对业主的财物安全负责。否则，如何叫业主相信你的管理服务水平，如何叫
业主心悦诚服地去缴他们的物业管理费。责任承担不积极，这不但对业主的归属感造成损
害，而且自毁了物业管理公司的形象。
（五）缺乏正确的消费观念和法制意识的业主
业主的物业管理消费观念、消费意识还没有完全树立起来。一些业主希望得到最好的
物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自
我保护意识。他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开
发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务
关系。而一旦出现了突发性的事件如打人事件，或明显的质量问题，个别人又容易将问题
简单化、情绪化。
（六）物管法规不统一
目前全国没有一部统一的物业管理法规，各种关系都无法规范。如开发商与物业公司
是怎样的关系，如何组建业主委员会，物业公司如何进入和退出小区管理，物业管理如何
收费等均无章可循。
规范物业管理刻不容缓
（一）健全法律规范管理
《物业管理条例》将出台，《物业管理条例》对于房地产开发企业、物业管理公司和业
主，涉及到的还有水电气暖等等其他一些方面的法律关系，都有非常明确的法律条文，还
有包括质价相符的物业管理服务，收费和缴费这种双方的权利责任等。这个条例出台以后，
对于更好地解决物业管理中出现的诸多问题，推行物业管理的规范发展，都会起到非常重
要的作用。
（二）合同严格纠纷减少
目前，付多少费享受多少服务，这方面国家有没有相关的规定。有些业主交了钱却没
有得到等值的服务，这也是一个质价不相符的问题。现在有关房地产和物业管理收费的官
司，一打就是几个月甚至是半年，一个是法律方面的原因，另外一个原因就是合同问题。
有关专家指出：这些问题的解决主要是要通过合同来约定。今后，要加大物业管理市
场的培育和加快物业管理市场化的进程，通过物业管理企业对物业管理项目的招投标，来
选择业主信得过、能够提供质价相符的物业管理公司，就是品牌的物业管理企业。然后签
订好合同，通过合同来明确约定我付多少钱你必须给我提供什么样的服务，如果我付了钱，
你不给我提供等值的服务，那么我通过合同来追究你的责任。相反，如果说物业管理公司
提供了等值的服务，业主没有按时交费，那么物业管理公司也可以通过合同来追究业主的
责任。业主和物业管理公司双方都要增强合同意识，按合同约定，该承担哪些责任，不承
担哪些责任。
（三）分业经营、相互制约
物业管理应该是住宅小区建设完成，投入使用以后的事，但在发展初期大多数的物业
管理都是开发商自己组建一个物业管理公司来进行管理的。这种模式延续到现在。
国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，规范发展物业管理业，鼓励房地产
开发、房地产销售和房地产管理分业经营。像深圳的一些开发商，自己不再组建物业管理
公司，而是从社会上选聘。实际上，分业经营以后，互相形成了一种制约关系，这种有品
牌的物业管理公司，就能很好地对今后入住的业主负责，对开发商的前期行为进行监督，
使得整个物业的前期开发建设过程，为后来的物业管理，为大家入住创造一个良好的条件。
（四）要走社会化、专业化、经营型物业管理的道路
中国的物业管理就是要走社会化、专业化、经营型的物业管理发展道路。社会化就是
整个的住宅小区里住了多个业主，产权多元化的格局形成，那么多个业主一起出钱，通过
在社会上选聘一个物业管理公司，代自己作这么一个管家；专业化就是由专业性的物业管
理公司来提供专业化的管理和专业性的服务；那么经营型就是业主和物业管理公司之间是
一个经济关系，是一个法律合同关系，那么物业管理是一个有偿的管理和有偿的服务。业
主要花钱买服务，物业管理公司得到的物业管理费后，必须提供质价相符的服务，这是我
们今后物业管理的发展方向。

文章录入：西西责任编辑：西西

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