打打停车场的主意

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打打停车场的主意

作者：佚名文章来源：本站整理点击数：更新时间：2006-3-9 8:03:39

据了解，深圳目前停车位缺口达到45万个，随着机动车以年均25%的增加速度，未来几年，深圳停车位的缺口将以每年10%的速度递增，这表明，停车位经营的市场空间将越来越大。但是“有市场就有钱赚”的市场经济法则并没有发挥作用。目前，深圳市的停车场建设主要由政府部门投资，开发商和其他有能力投资停车场市场的社会力量并没有真正参与进来。这种落差进一步加剧了深圳的停车难问题。

　　如何有效地利用社会资源，改革公用事业管理体制和停车场收费管理机制，盘活深圳的停车场经营管理市场，成为政府、开发商、消费者共同关注的话题。

　　开发商的脑子进水了？

　　“有好车子没有好位子”的话题目前最能引起深圳有车一族的共鸣。日前，深圳市住宅局就局属住宅区停车难问题作了一个调查： 22个局属住宅小区总建筑面积为624. 86万平方米，住户58850户，可停车辆数（含设计停车位和路边停车位）9474个，目前小区共有车辆18037台，车位缺口8563个。另据有关资料显示，截止2002年底，深圳全市机动车保有量近60万台，停车位只有19.5万个，目前全市机动车保有量还在以每年近60万台的速度增长，日均上路的私家车有200台。由此可见，车辆数量飞速增加与车位供应出现非常大的供需落差。

　　供求不平衡的原因，一方面来自人民生活水平快速提高和城市规划设计相对落后之间的矛盾。深圳市城市交通规划研究中心阮燕健工程师专门研究深圳的停车难问题：20世纪80年代以前，深圳开发的小区都没有设计停车位；1996年以前，深圳住宅的设计标准是每10户1个停车位；1997年以后，设计标准提高到每2户1个停车位。在今天，随着机动车月增3000辆的增长速度，深圳住宅小区停车难的矛盾日益激化。尤其是“车位规划先天不足”的老住宅区，不但业主头疼停车难，就连管理者也深感难以管理停放在小区内、小区周边越来越多的车辆。小区车辆越来越混乱的同时，严重影响了小区居民进出的顺畅，为深圳交通的微循环埋下了隐患，造成多处交通瓶颈，甚至是事故多发地段。

　　另一方面的原因是停车场管理机制与市场需求之间的矛盾。由于在停车场管理上没有足够的力度，一些停车场被擅改功能，对停车难无疑是雪上加霜。受暴利的驱使，在繁华的地段，如火车站、华强北等地，一些物业把地下停车场或回廊停车位改头换面，变成商店、娱乐场所、办公室、工人宿舍等等出租，以此牟利。据今年的最新统计，全市有4000多个停车位被擅自改变功能。

　　有关专家指出，第一个原因是经济发展中的必然现象，可以通过必要的措施加以解决，但对于第二个原因，就有点匪夷所思：停车场市场这么大，开发商也好、其他社会资源为什么还要不断改变停车场功能，减少在停车场经营方面的投入呢？

　　据一项调查资料显示，普通市民中有53.9%的人认为买车位比租车位值，54.8%的普通市民认为车位的价格在未来几年内会有大幅度增长。目前国内停车位的卖价大概在每个10万元左右，随着停车位供需日渐紧张，停车位的价格还将不断攀升。在整体车位数量不足的情况下，有26%以上的北京人不会掏钱买价值在4000元/平方米以上的房子，有的城市比较好的车位的价格甚至高于车子的价格。种种迹象表明，停车位经营的蛋糕已经被做得很大了，但奇怪的是，这个蛋糕没有人愿意来吃。

　　停车场经营：烫手的山芋

　　问题当然不出在开发商身上，而是出在目前的停车场管理体制和机制上：停车场的产权问题和停车场收费的问题。

　　目前，国家并没有明晰停车场的产权，从而直接导致停车场经营管理出现混乱局面。

　　有专家认为，停车场收取“场地占用费”并没有合法的依据：住宅小区范围内除用于建造地上建筑物的基础以外的土地，都是附属基地（包括停车场占用的土地），它是为住宅环境配套服务必需的存有的土地，是从属于建筑物基地使用权不可分离的部分。住宅小区的停车场占用的土地使用费已经打入商品住宅销售价格，因此，产权应该归全体业主所有；公共场地及其他经营性停车场占用的土地都属于国家或集体所有。另外一种观点认为，目前的“停车费”实际上应是物业管理公司对停车场的管理费和车位使用费。停车场作为住宅小区配套的附属基地，其使用权应该属于全体业主共有，其收益权也应该属于全体业主。实践中，住宅小区停车场的收费由物业管理公司负责，物业管理公司收取停车费行为的性质属于委托代理行为，即物业管理公司实质上是代理全体业主收费。这两种截然不同的观点，导致停车场经营管理单位并不清晰自己是否应当承担丢车赔偿责任。而在没有任何法律能够明确这个问题的情况下，尤其是上个世纪末几起法院判停车场管理单位承担车辆丢失责任的案件，让想从事停车场经营管理的单位望而却步。

　　停车场收费机制不健全也是导致开发商不愿意经营停车场的重要原因。

　　据《机动车停放服务收费管理办法》规定：具有自然垄断经营性质的机动车停放服务（机场、码头、车站、旅游景点、住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务）收费，实行政府指导或政府定价。非自然垄断经营性质的机动车停放服务（商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等建筑物的配套停车场等停放服务）收费，实行市场调节价。前者的收费标准按照补偿合理经营成本、依法纳税、保本微利的原则核定，后者按照补偿合理经营成本、依法纳税的原则核定。长期以来，价格主管部门一直将汽车保管费列入政府价格管理目录，属于政府定价。除极少数停车场外，由政府价格主管部门对不同的停车场确定分等级的收费标准，而不是逐一核定经营费用。从理论上讲，经营服务性收费标准的最主要依据是经营费用，但实际上由于停车场的情况复杂，经营费用悬殊，停车场的规模、所处的地理位置、停放车辆的数量都直接影响停车场的收益。尤其是当停车场成为一种商品，要体现市场经济的脉搏的时候，政府部门还牢牢控制住停车场收费，必然导致开发商无心经营停车场。

　　另外，艰难的土地审批程序也让开发商对停车场经营越来越没有兴趣。据有关人士介绍，停车场的建设是交通需求管理的一个重要手段，对发展公共停车场，一要看需求，二要看片区的交通情况。对一些策略控制地区要控制停车位的配给，而在一些非策略控制地区和住宅区，政府鼓励发展商和社会资金兴建停车场，特别是地下停车场。但建设社会类停车场，其手续与建一座楼盘相当。据深圳市规划与国土资源管理局有关负责人介绍，停车场用地的取得，目前只有两种途径：一是市政府出让用地。政府会在推出商住用地等项目时推出配套的停车场建设用地。在推出这样的地块时，其作为一个停车场的功能或者部分功能、面积、位置、车位数量都已经限制好了。目前深圳市推出的用于建设停车场的用地并不多，在一些交通拥挤的区域或者一些停车位需求较大的地区，所剩余的地块太小，已经无法建设停车场。第二种途径时企业转让用地。但据了解，目前深圳市土地房产交易中心还没有操作过类似的交易，这个途径几乎没有办法走通。

　　停车场经营管理成本的不断增加也是制约停车场走向市场化经营的重要原因。车辆不断增加，停车场供应捉襟见肘，有限的管理资源为停车场管理带来难题。目前停车场经营管理单位都积极引进国内外先进的设施、设备，同时加大人力投入。管理成本的增加使停车场经营几近无利可图。

　　解铃还须系铃人

　　目前，深圳停车难问题充分暴露了深圳的停车场管理的体制和管理机制的问题。要彻底解决深圳市的停车难问题，需要从源头动手，豁开制约停车场经营管理市场化发展的瓶颈：采用价格听政的方式确定停车场收费水平和方式，同时引入竞争机制，能够交给企业建的停车场尽量交给企业；通过法律法规的形式明确停车场管理的责任问题，政府加强对停车场经营管理的监督，给停车场经营管理创造一个宽松而和谐的环境。

　　深圳已经开始从各个方面为解决停车难问题而努力，并显示出了巨大的决心和毅力。目前，深圳正在对停车场的规划与建设、管理三方面提出要求，在规划方面，强调停车场建设的前瞻性。新区开发、公共建筑和商业街，应按照城市规划要求和用地性质配建相应标准的停车场；机关、团体、企事业单位的建筑应根据单位和外来车辆的数量配建足够的停车场；改建、扩建的建筑物应增建相应标准的停车场。停车场的选址要科学、合理，强化高层建筑近邻交通和大型停车场的循环枢纽设计，充分发挥停车场的服务半径功能作用，最大限度地提高其使用效率和周转率，以满足和保障交通安全、畅通和有序的要求。并多建地下停车库，减少地面用地，便于管理。在建设方面，停车场应与建筑物总体工程同时设计、同时施工、同时使用。停车场的建筑需按照国家制定的规划设计规定，未经检验或检验不合格的建筑物不得投入使用。此外还应鼓励单位、企业投资兴建公共停车场，制定优惠投资政策，将部分停车场商品化，使停车场开发成为有利可图的城市建设项目，以吸引建设资金。对应增建停车场面积但又无法达到规定标准的建筑物，其拥有者应向政府缴纳停车场建设补偿费，用于公共停车场的建设，以体现社会资源配置的合理性。在管理方面，停车场应抓紧制定和完善管理体系的法规和规范标准，政府职能部门应各司其职，按照法律法规的职责要求采用相应的法律法规、行政和经济、技术的手段对停车场的规划、建设和管理加强管理；政府制定硬件设施以及停车场从业人员的招聘、教育、管理方面的标准。

　　停车场立法方面，《深圳经济特区机动车停和停车场建设管理条例（草案修改二稿）》（以下简称《条例》<草案二稿>）已经于8月份提交深圳市人大常委会讨论，立法工作取得重要成果。《条例》（草案二稿）通过开门立法，广纳贤言，从法律上明确停车场管理单位不一定承担车辆丢失赔偿责任，引导车主向保险公司索赔，从而结束了停车场管理单位时刻担心赔偿的心理恐惧。采访中，许多物业管理企业的工作人员都表示，《条例》（草案二稿）给物业管理企业非常大的信心。

　　据悉，深圳市规划与国土资源管理局已于日前完成《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》（意见稿），这部我国第一部明晰停车位产权归属的地方条例有望在年内出台。

　　目前包括深圳在内的大多数国内城市停车位都处于“合理不合法”的尴尬地位。严格来说，国内目前法律法规均没有明确规定车位是否可以进行买卖，而从规划角度来讲，车位属于配套公共设施，原则上不能进行买卖。深圳对于停车位的态度一直是不予承认其所有权。目前社会流行的“车位买卖”其实是一种“变相买卖”，主要有两种形式：一是长租，即地产商与购房者签订了一份车位可供使用若干年的合同；二是赠送，举例来说房价本可以定为60万，而地产商定为70万，但向购房者赠送车位。从现实角度看，由于车位买卖不能“合法化”，地产商建车位的积极性不高，这无助于解决小区停车难等问题。制订中的《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》主张车位可以买卖，此举是为了适应深圳社会经济发展的需要，全面规范深圳市区分所有建筑物停车位的出让、转让行为，明晰停车位的产权归属，保障停车位的合理使用。据了解，深圳地产商的意见十分一致，均主张车位可以进行买卖。不过市民的意见则不一,共有184人参与问卷调查，有92人认为车位可以买卖，有55人认为不可以买卖，有37人认为一部分车位可以买卖，一部分车位不能买卖。

　　另外，有关方面将进一步科学规划、建设和管理停车设施，推动停车泊位建设的市场化，以实现动静态交通协调发展。今年下半年，有关部门将完成停车场发展规划，以此为依据指导深圳市停车场建设，适应新形势发展需要。停车位的供应以配建为主，进一步调整配建指标。同时针对不同区域和不同交通需求情况，适当发展公共停车场，如对于住宅区的停车泊位需求应充分满足，而在城市中心区域和交通拥挤区域则控制停车泊位的供给，避免进一步增加交通压力，加剧动态交通的拥挤状况。改革现有咪表管理体制，这次也被纳入工作日程。要改变目前企业管理的模式，由深圳市交警局依法对全市咪表车位的设置进行科学规划、统一管理。咪表设置、变更、撤除前，对相关事项预先公告，广泛征求各方意见后再实行，对影响交通的咪表予以撤除。今年6月底前，有关部门已首先对第一批7个路段、108个咪表、198个车位予以撤除。

　　与此同时，市规划与国土资源局、交警局还将清理被挪用、占用的停车场（库）。年底前恢复部分被挪用、占用停车场（库）的使用功能，恢复1000个停车泊位。同时，对全市各类停车场进行一次清理整顿。

　　厚积而薄发，突破行业发展的瓶颈以后，停车场的经营管理将焕发出新的活力，成为投资者的置业热点，成为深圳市新的经济亮点。

文章录入：西西责任编辑：西西

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