| 物业管理费的思考 |
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作者：佚名 文章来源：本站整理 点击数： 更新时间：2006-3-8 8:04:27  |
在我国的物业管理理论与实践中，管理费问题一直是备受争议和各方矛盾的焦点，业界同仁以及社会各界就此展开过多方面的深入讨论。为抛砖引玉，笔者拟从管理费分摊的角度进行透视和分析，以达拾遗补缺之目的。
一、当前物业管理费的计算与分摊
目前的管理费计算分摊，我国各地情况不尽相同。以沿海等发达地区为代表的主流做法是，物业管理方按照业主的要求和共有物业运行、维护和管理的需要测算出管理费，然后再按业主拥有物业面积（包括分摊的公共面积）进行分摊。其他还有“以项核定、按项收取”、“以户定额、按户收取”以及“费用分摊”等方式。 “以项核定、按项收取”，是将管理费划分为“项”，如治安费、清洁费、绿化费等，事先确定收费标准，然后由业主依时按项交纳；“以户定额、按户收取”，是先按业主拥有物业面积大小将物业分为大中小户，分别确定管理费标准，然后由业主定时、定额交纳；“费用分摊”，是按照物业管理需要，先由管理方垫付费用，然后按照一定的方法和标准（如按户或室内面积）分摊给全体业主。这些方式主要运用在物业管理水平相对比较低的地区或管理要求不高的物业。
剥除表面的差异，去粗取精、去异求同，目前的各种物业管理费计算与分摊形不同而实质内容是一致的。管理费计算主要是根据业主要求、共有物业管理成本以及相关政策等因素，经测算综合确定。管理费的分摊则直接或间接地以业主所拥有物业面积核定，与业主居住使用物业面积或专有物业面积成正比例关系，面积越大，分摊的管理费越高，反之则低。
二、管理费分摊存在的问题
管理费的实质，是业主对物业管理方围绕共有物业的运行、维护、管理而发生的物化劳动、活劳动以及相应管理收益的补偿。这里蕴涵着两层意思：其一，物业管理的对象是共有物业，管理费是共有物业管理的货币形态和价值体现；其二，管理费是由管理费支出成本和管理者佣金两者构成。前者是确保物业正常使用而发生的费用支出，后者则是支付给物业管理企业的报酬。目前管理费测算方式以及管理费由业主承担，与物业管理操作的对象、内容是相吻合的，也是清晰、科学的。问题在于管理费的承担方式，即管理费如何进行分摊？物业包括专有物业和共有物业，两者产权集合构成了完整的物业产权。排除个别物业产权单一情况，多数物业是由多个业主共同拥有的。这种多业主产权共存局面，使得物业中的共有物业产权必然呈现按份共有状态，即各业主在共有物业中均占有一定份额或比例。物业中，业主的权利义务是对等的，业主拥有共有物业所有权，自然应按照共有物业权利份额或产权比例，承担相应的义务。以理推之，业主共同承担的管理费也应按照业主共有物业产权份额比例，在各业主之间进行分摊。共有物业面积或份额比例越大，承担的管理费就越高。反之，则低。这与我国目前管理费主要按业主专有物业面积分摊方式相比是谬以千里的。目前的管理费分摊不按共有物业分摊，而采用专有物业面积分摊方法，既不符合物业管理对象、内容要求，也不符合前述之权益费用匹配原则，是管理费计算与分摊依据的背离，也是对物业产权分摊理论的否定。
三、管理费分摊思考
我国物业管理实践中管理费分摊这种背离，主要是香港模式的沿袭和长期形成的习惯。我国物业管理基本是从香港移植，由于政治、经济和环境因素的不同，物业管理理念、模式，包括管理费分摊方式不可避免地会存在许多问题。
香港市场经济发达、法制环境健全，业主的物业管理消费观念成熟、物业管理交换双方沟通平等充分。管理费按专有物业面积分摊，简便、直观和易于使用推广。即使出现上述“背离与否定”而引起管理费分摊的不合理，也可以通过市场运作得到必要的矫正和化解。如香港管理费是交换双方充分沟通基础上的科学核算，管理费测算结果出来后，引入第三者对管理费进行验证性复核，确保客观公正，然后再进行分摊。经过这种多次反复的管理费计算与分摊已为业主理解和认同，业主对分摊方式已将其置于次要的位置，即使存在一定不合理因素，也因多次反复得到化解而并不给予更多的关注。
我国由于市场经济尚处于发育中，物业管理的内外因素与香港不同，简单套用香港模式，则有可能出现一定的问题。
由于经济发展和体制改革因素，我国目前实质还处于计划经济向市场经济的转换过程中。物业管理外在的消费环境和交换市场并未真正形成，市场经济内在的有效调节机制正在建立中，公众和社会对物业管理还缺乏了解和认识，物业管理发展尚处在积极推广中。此阶段的物业管理迫切需要易于理解、理论清晰和符合逻辑的包括管理费分摊主式在内的运作模式，以降低推广难度，减少操作中的矛盾，顺利推进物业管理的发展。否则，管理费分摊中的不合理成分不仅得不到市场机制的自发调节，还会在物业管理实践中被进一步放大，引发更多的矛盾和问题。
业主的物业管理消费观念滞后，有些还停留在政府福利分房、单位后勤管理等计划经济时代。同时，物业管理交换双方由于专业知识不对等、信息量不对称，必然会对物业管理的对象、内容，对物业使用和业主权利义务产生认识上的差异。管理费按专有物业面积分摊，不仅与弥合这种“差异”无补，甚至还加大了物业管理的认识混乱。
管理费分摊方式与物业管理对象、内容的背离，是香港模式先天存在的“内在缺陷”，移植到内地后管理费分摊出现了“南橘北枳”。但这并不能掩盖分配方式的先天和内在缺陷及物业管理理念的不清，如不加以纠正，必然导致物业管理运作和管理费分摊出现种种问题。如业主认为，管理费是按共有物业计算的，而共有物业自己没有使用，因此无须承担管理费。管理费按我们家面积计收，物业管理公司理应对我们家提供物业管理服务等等。
自上个世纪80年代迄今，我国的物业管理呈现不平衡的迅猛发展态势，以两个三角洲和沿海为代表的物业管理正在席卷全国。由于物业管理是新兴行业，政府和立法部门也需要时间去认识和研究，理清物业管理的脉络和规律，总结经验，解决不断出现的问题。正确和科学的法律行为、行政行为，对矫正和约束物业管理的发展，有着深远的意义。管理费分摊经过20余年的实践操作，暴露出许多问题，甚而引发物业管理不必要的矛盾和问题。从理论和合理角度对其进行重新审视和研究，为行政和立法的调整管理费分摊方式进行积极的探讨和铺垫是十分必要的。
四、管理费分摊的理论探讨
管理费分摊方式的调整问题，涉及两个方面。一是物业管理的外部环境，包括消费环境、市场机制、立法制度以及行政管理等的建立健全；二是对现行管理费的分摊方式进行调整，使之既简单易行又行之有理。这两者互为关联、互为表里。前者有赖于社会经济的发展，以及政府、社会和物业管理各主体的共同努力，后者则需在充分研究的基础上，从规范房地产市场入手，理顺物业管理费分摊的理论与操作，逐步调整、纠正偏差。随着《中国物业管理条例》的出台和推行，物业管理的生存、发展环境将进一步向好，物业管理亦将逐步进入有序化、规范化发展阶段。
管理费分摊方式的调整，理论上可以回归到物业价值或产权比例角度进行测算和分摊。基本思路是，先计算各业主共有物业价值或产权占总的共有物业价值或产权的份额和比例，再按照这一比例将管理费在各业主之间进行分配，即各业主按共有物业产权比例分摊管理费。
目前的房地产市场由于无统一要求，物业共有部分产权标注不明确，难以准确界定共有物业面积和其在物业中的比例，按上述思路进行管理费分摊缺乏前提和条件。针对此情况，目前管理费分摊可变通采用下列方式进行尝试和过渡：一是按业主物业面积（包括专有物业和分摊的公共面积）占物业总面积比例计算分摊；二是按业主专有物业价值占物业总价值份额比例计算分摊；三是共有物业面积或价值的标注明确且数额较大的，则可按业主共有物业价值（或面积）占共有物业总价值（或面积）比例计算分摊。以后条件逐步成熟后，管理费分摊方式逐步调整为按共有物业面积或产权比例分摊。
中国有个成语典故叫“朝三暮四”，说的是“猴子分栗子”的故事。它给人们的启示不仅仅是改变了分配方式，重要的是转换了思维，顺应了认知规律，并以极为简单的方法解决了本就不该有的矛盾和问题。管理费分摊方式，与此事不同理则相通。
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