中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析
中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当地政府行为的偏差。
一、我国物业管理的社会化程度不高
物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。
1、物业管理行业发展的经济学分析
物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）:
作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中OA轴上的Z 点代表抽象的不含物业管理服务的社会总产品生产量;OB轴上的Y 点则代表物业管理服务的总生产量。W1-W2-W3这组曲线代表社会福利曲线。这里的社会福利曲线具有无差异曲线的各项特征，W1-W2-W3按其距原点的距离不断提高而依次代表更高的社会福利水平,即W1〈Wi〈W3;而在各条曲线之上,社会总产品(抛除物业管理服务)与物业管理服务的各项组合具有相同的社会福利水平。从图A中,我们可以看出,只有在A点,即社会福利曲线W2与社会的生产可能性边界Z-Y相切时,社会福利水平才可能在现有条件下达到最大。反之,处于生产可能性边界之内的B点,只能达到一个低于的W2的社会福利水平W1。
而物业管理的产出水平是由市场上的供求关系来决定的,这里我们用图1中的图B来显示这一供求状况。图中Dl表示目前我国的物业管理市场需求,相应的S1则表示目前我国物业管理市场的供给曲线,D1、SI的交点C所决定的是物业管理的实际生产水平q1。q2实质上是市场需求与市场供给所决定的有效需求水平,通过联系图A,我们可以明显看出,有效需求水平ql只能使社会福利水平达到吭,离社会福利水平达到最大的物业管理水平q尚有距离。这只有通过采取措施促使需求曲线和供给曲线同时右移来使有效需求水平逼近社会福利最大的水平q,即D2和S2相交的D点所决定的水平。
2、目前影响我国物业管理有效需求不足的主要原因
①制度环境
由于历史原因,目前制约我国物业管理制度环境未臻完善主要有两个因素:一是住房商品化比率低,二是传统的福利'性分房制度尚处于改革之中。我国长期以来实行的福利分房体制积重难返,低租金、福利房、国家管的计划经济体制是现代物业管理市场化的最大障碍。虽然近年来住房制度改革已取得很大成效,但离现代社会住房商品化的要求仍然有相当大的差距。因此,住房制度、房管制度的改革与物业管理实际上是相辅相成、互相促进的。只有同时进行房产改革和推广物业管理才会使二者都能顺利进行。例如,在我国经济发展水平较高的上海,随着公有住房出售,自有住房的比例已由33%上升到57%,但是未售出的公房仍占相当大的比例,这种局面极大地制约着物业管理的发展。
②经济发展水平和居民收入水平较低
经济发展水平较低,表现在物业管理自身的现代化程度较低_附属设备标准低、数量少、房屋使用维护技术含量低,这使得对于专业化的物业管理的需求动机较弱。居民收入水平较低则是制约这类地区住宅物业管理发展的现实障碍。事实上,内陆经济相对落后地区的普遍现象是居民消费支出中食品支出比重大——恩格尔系数较高。住房开支所占比重较小(福利房制度后遗症),这种情况下再搞物业管理收回取管理费,往往被居民视为不堪负担的额外支出。
推广物业管理这种现代化的高效管理体制,是将传统的无人管、自己管或国家管转变为专业化、企业化的市场经济体制下的商业行为。因此,即使是相对落后的地区在这个问题上也不能消极地等、靠。要打破那种视物业管理为发达地区高尚物业才需要的"奢侈品"的认识误区。实际上,且我们的理论分析巳证明物业管理所提供的物业管理服务产品实为业主和用户的"必需品"。而且这种必需品作为一种准公共物品,它还给全体业主、用户乃至全社会带来效益,提高全社会的福利水平。任何一个行业,包括物业管理,都有着很明显的规模经济性质,即随着市场容量的扩大,在管物业规模的增加,单位管理费用有降低趋势,这是由于分工专业化加深、效率提高所致。如图2所示:由于物业管理体制的推广,单位管理费用即物业管理服务的价格水平降低,在业主和用户收入水平不变的情况下,预算线将由原来的AB转为现在的AC,这种新的均衡点E1,位于更高的效用无差异曲线U1上,福利水平得到了改善。(图2中纵轴是抽象的抛除物业管理服务的其它商品消费组合向量)
所以,面对低收入水平、低经济发展水平的地区,推广物业管理不仅具有实践上的现实性,也有理论上的必要性。
③物业管理有效供给较低
物业管理覆盖面低,市场容量小,制度环境、经济发展水平和居民收入水平低只是造成这种状况的需求方面的原因,但实际上有效供给能力不足也是一个重要方面。供给能力不足有三个方面的原因:物业管理企业素质参差不齐、供给结构偏差、现有价格水平较低。
物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的,即由开发公司组建的物业管理公司或附设的物业管理部,独立组建的物业管理公司,房管所转换的物业管理公司,各大系统单位组建的物业管理公司。
其中最后一种途径只占少数,最多的是通过一、三两种途径组建起来的,而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念,距离专业化、现代化的标准都相去甚远。这种状况制约着我国物业管理行业有效供给能力的形成和提高。
总之,扩大我国物业管理的覆盖面是个综合的系统工程,供、求两个方面双管齐下才能取得效果。
二、我国物业管理企业市场运作问题分析
物业管理作为一种新型的适应市场经济竞争要求的朝阳产业,代表着"低成本"、"高效率"。在目前已开展的物业管理的具体操作和运行中,则有很多实际问题阻碍着这个行业的健康、稳定发展,这里归纳出五个主要问题:
1.物业管理运作中各方行为不规范。物业管理作为一种民事商务行为,不论其内容如何变化,参与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。而现实中的情况往往不是这样,主要表现在三个方面:
1)"角色错位"。角色错位有两种情况,一种是由于同一机构多种身份重叠而形成的。例如很多开发企业,自己是业主同时又是物业管理公司的母公司,以母公司的名义来干预飞命令管理公司,而不是以业主身份同管理公司形成规范的委托一代理关系。另一种则是由于我国物业管理实践的超前性和不配套而造成的。常见的情形是物业管理公司对物业的管理超前于业主委员会组织,于是在一些物业管理起步较早的地方出现由物业管理公司业召集组织业主委员会并指挥业主委员会的行为,严重干扰了业主作为委托人与物业管理企业作为代理人之间正常的权利行使和责任划分。
2)物业管理不到位:这主要是指有部分物业管理公司不以"物业管理"为主业,而忙于搞"多种经营"牟利。有些公司虽然也在搞物业管理,但只限于收取租金和一般性的养护维修,而对于保养建筑物公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等则不过问,做不到综合性、全方位的服务。
3)不正当竞争。不正当竞争当前有蔓延的趋势。不正当竞争有两种形式,一种是在竞争过程中以不正常的低价位(收费)来争取客户;一种是对于自己开发的物业,名义上搞招标选聘物业管理公司,实际上则内定自己组建的公司或内定一家有特殊关系的企业。无论是盲目削价还是内定,对于刚刚起步的物业管理市场都有巨大的危害。
2.逆专业化问题。这表现在两个方面,一是开发商自己组建物业管理公司而不是选聘专业物业管理公司来管理所开发的物业;二是在物业管理公司的内部,不是将电梯、设备维修养护、保安、绿化等专业服务分包给专业服务企业去做,而是自己拥有各种专业服务队伍。逆专业化的行为是不利于形成发达的物业管理的。前者违反了专业化的客观规律,阻碍了正常的市场竞争,导致大量低素质、小规模的物业管理公司存在,形成低水平的重复建设,浪费社会资源。后者则应随着市场的完善、竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现和加强而逐步得到改变。事实上,现在一些规模较大、经营较好、素质较高的物业管理公司中的专业服务队伍就正在分离,开始承揽本公司所管物业以外的业务,说明专业化企业协作的进步趋势。
3.经费问题。物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业管理经费的来源应该落实、有保证,但是目前绝大多数物业管理企业都在抱怨物业管理的经费有困难。这种困难体现在以下几个方面:
①由开发商支付的管理基金(建设部有关文件规定为所开发物业总造价的2%)以及由开发商和业主一起提供的维修基金尚不能完全落实。特别是管理基金目前尚.有令可依,而维修基金则多依靠物业管理企业与业主之间的谈判而定,业主多不愿负担,取得这部分经费难度很大。
②收取管理费的标准、期限、方式尚不规范。特别是一些地区管理费标准偏低,正常管理支出没有着落,多数物业管理公司之所以能够维持运作是由于利用了多种.经营(咨询、中介、建材、商业)等收入来弥..补管理费的不足。
③接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。
4.物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺。物业管理是多方面的综合服务,其经营管理过程中会与社会有关部门形成密切的关系。这些关系主要有三个层次:
①物业管理企业与街道、居委会、派出所的关系;
②物业管理企业与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电煤等配套部门的关系;
③物业管理企业与商业、文化娱乐等单位的关系。
这里面既有第一类的行政属地管理的关系,亦有第二、三类行政与经济、科教混合的关系。工作范围不明确,关系不协调,这已经成为物业管理,尤其是住宅小区物业管理中最令人头痛的问题。
5.房地产开发遗留下"后遗症"。近些年来,我国的房地产业发展迅速,但有相当一部分开发商重建设、轻管理,追求短期经济效益,设计规划缺乏长远考虑,建筑施工质量低下,造成了大量遗留问题,例如未预留足够车位(停车空间不足是现在最难解决的遗留问题);大厦内部附属设备,特别是电梯质量差,经常出现故障;有些物业公用设施配套跟不上等。
三、当地政府行为的偏差
在我国物业管理的发展过程中,各级政府起到了有力的推动作用,政府行为从总体上评价是好的、积极的。但也不能否认,政府行为中也存在一些偏差,这些偏差正在阻碍物管行业的顺利发展。归结起来它主要在于两个方面:
1.对于物业管理的认识还不够
这是指未将物业管理作为现代经济部门体系中重要的一环来看待,而是或多或少的将其视为一种"权宜之计"。所谓的"权宜之计",主要是指在传统房屋管理体制的弊端暴露无遗,已经成为国家财政包袱的情况下,当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻负担。从实际效果看,物业管理确实起到了这种作用。但从政府的角度看,只注意这种减轻负担的作用是片面的、偏颇的。香港的《建筑物管理条例》、台湾的《公寓大厦管理条例》,在当地均具有法律档次的效力。我国现阶段物业管理尚缺乏完善的法律,主要还是靠政府文件的政策管理,造成了无法可依、政出多门的不规范现象,增加了物业管理认识上的偏差。
2.政府管理体制不顺
物业管理的管理对象虽然是房地产产品,但它服务的对象是人。这一行业与众多的政府部门、公用部门以及其它部门形成了复杂的关系,这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系,譬如公安部门、市政部门、街道办事处等等。但从现有的管理体制上看,物业管理在国家和地方上的归口领导管理不完全一致,特别是常常有些问题超出了房地产管理部门的职权范围。因此,一方面应该在立法上加强,使得这类问题的协调、处理有据可依;另一方面则应在管理体制上理顺各个部门之间的关系,才能使物业管理行业顺利健康发展。
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