业内人士痛定思痛求解物业管理招投标的N个死结

小区物业管理实行招投标制是市场的需要，建设部有关官员指出，我国的物业管理企业必须尽快走上规范化发展之路。招投标制可充分实现物管企业的优化组合，但在具体实施过程中仍有许多难题需要解决。业内人士对此深有感触。
北京新星物业管理有限责任公司总经理李安名：地方保护主义使区域性物业管理招投标受制约
在市场经济条件下，物业管理企业被推向市场前台。现在物业管理企业普遍存在管理规模过小、经济效益差的问题。究其原因，由于社会物管资源有限，物业管理企业过多、过滥，致使物业管理水平低下，政府的行政管理手段难以扶优扶强，缺乏规模经济效益。竞争是市场经济的内在要求，物管企业也只能在竞争中生存、发展，招投标制应运而生。但只有招投标真正体现出公正、客观的市场竞争，才能真正实现优胜劣汰。
李经理认为，就目前来说，虽然有的物业管理公司凭借自身的实力和利用品牌影响力、经过种种考核和答辩赢得了异地或多种类型的物业管理权，但由于当地政府有关部门或发展商，从本地区或部门的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展，被迫撤出。也有的物业招标单位，先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力，帮助自己把物业推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重组公司另行管理。这样，就使物业管理招投标实际上成了地方保护主义的手段。要想让招投标顺利进行，就必须打破这种怪圈。
加入WTO后，国内物业管理企业将与外商合资、合作企业在相同的市场条件下展开竞争，5年后外商独资物业管理企业也将加入市场竞争。而国内物业管理企业素质却不容乐观，到目前为止，物业管理企业多数还没有作为一个真正的法人企业存在，其企业行为和活动除受有关部门的干预外，还受到开发商的约束。开发商从自身的利益出发，往往将其自己开发的物业交给属下的物管公司管理，而不愿意将物业推向市场公开招投标。同时，处于自我保护需要，个别开发商也不允许其下属物业公司对外接管物业，这样开发建设与管理不分，必然造成许多难以调和的矛盾。
从隶属开发商的物业公司角度看，若不对外接管物业，不实行自主经营、独立核算，就很难降低成本，提高效益，也难以经得起市场的考验。而独立经营的物管公司由于受开发商自我经济利益的保护，可供公开招投标的市场资源有限而影响企业发展。市场竞争的大环境处于一种半封闭状态，很难形成良性的市场竞争。当前解决问题的最好办法，是做好建管分离，实行市场衔接。
北京美雅物业管理公司副董事长赵明泉：法规不完善，缺乏招投标基础
没有统一的专业评判机构，使招投标工作缺乏公正性。现在进行的物业管理招投标一般是由物业发展商或业主委员会自己组织招标，或委托政府管理部门一起组织招标。由于没有统一的招投标权威管理评价部门，对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式，且缺乏有效监督，在实际操作中受人为因素影响非常大，缺乏规范性和公正性。
目前实施招投标仅依据《中华人民共和国招投标法》来进行具体操作，虽然北京市已制定出《物业管理招投标暂行办法》，但有限的法规仍给一些物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，甚至通过不正当的手段取得竞争项目。某些物业招标单位实际上早已内定好了对象，但也打着公开招标的幌子，以其他管理公司作为陪衬。还有些物业发展商为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司能中标，事前透露招投标消息，并对竞标的其它物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制。或利用招投标形式，骗取物业管理公司的投标资料和管理方案。有的物业管理公司违反政府有关规定，不遵守行业“游戏规则”，以低于成本价参与竞争。个别物业管理公司更是公开表示，参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也要争取把项目抢到手。也有管理公司不顾自己的综合实力，盲目扩张，参与竞争，结合背上了沉重的包袱，按管物业后，管理跟不上，服务不到位，引起招标单位及业主的强烈不满和投诉不断。
他说，不久前，广州某物业管理公司保安与业主发生争执，保安竟用手铐铐起业主，遭到业主起诉，物业公司被判赔偿业主损失费3000元。纠纷不断已成楼市热点问题之一，根据一项调查，入住纠纷中包括“物业管理公司服务不好”的原因占近一半。据我所知，北京市一些小区通过招投标找到了好管家，对解决纠纷起到了很好的作用。尽管物业管理实行招投标尚有诸多难处，但已是大势所趋。
北京万家物业公司经理宋征：设定招投标市场准入门槛
宋经理认为，物业管理市场的培育和发展，重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制，物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。
上海市房屋土地资源管理局早已规定，逾期不进行资质等级申报、申领资质等级证书的物业管理企业，不再核发资质等级证书；对企业内部管理制度不健全，小区管理差，业主、住户投诉较多，且不服从监督的物业管理企业，给予警告，直至取消其资质。这给北京的物管公司也提了个醒，优胜劣汰是迟早的事。尽管目前招投标实施中有很多难处，但我认为要尽快设定招投标市场准入门槛。为了减少对投标企业的初审工作量，对于有较高管理要求的物业项目应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。在一些全国范围内的招投标，甚至可以限定只有一级资质企业才具备投标资格，引导市场资源向优势企业集中。
他说，目前市场上主要是由开发商、业委会或政府进行招标。在招标方行为随意性很大的情况下，物业管理行政主管部门应该明确在哪种情况下应该由谁来进行招标，否则就容易造成压价招标、遗留问题多，与原开发建设单位及相关部门协调难度大等问题。
在当前全国及各地缺乏招投标规则、市场化程度不高、经济效益稍弱等情况下，应设立权威的、非官方的物业管理招投标机构，专门负责指导和监督物业管理招投标的工作，以避免政府行为与市场行为的混乱。同时，对于招投标程序还应明确以下事项：第一，物业管理招投标必须事先到专门机构备案，取得专门机构的认可方可进行；第二，招投标机构应指定专人负责管理招投标标书，推荐合格的物业管理企业参加招投标；第三，招投标的开标和决策等重大事件的进行必须有监督机构的参与，以维护公开、公平、公正原则。
（张中义）