| 区域内的中小型物业管理公司如何运营 |
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作者：佚名 文章来源：搜集 点击数： 更新时间：2007-10-20 9:12:38  |
一、运营模式的介绍
区域内的中小型物业管理公司共同出资成立有限责任公司（以下简称新公司）。各物业管理公司作为股东以其出资额承担有限责任，新公司是一个赢利性独立法人。他与物业管理公司之间的关系是既独立又紧密联系的。新公司的经营范围是房地产中介服务、房地顾问咨询服务、消费性服务以及一些专项性服务，以下就分别对这四项服务的运作及其特色进行介绍。
1．房地产中介服务：即租赁、咨询、估价的服务。
对于租赁和咨询服务，业主向物业管理公司提出服务要求，再由物业管理公司将业主的要求反映给新公司，或直接由业主和需要此项服务的人向新公司提出服务要求，由新公司为业主服务并收取佣金。另外，物业管理公司定期将所管楼盘的物业状况提供给新公司，以便使新公司有关房地产资料的数据库得到及时的更新，从而保证其房地信息的及时、真实、可靠。新公司的这两项服务同专门的房地产中介公司的服务相比：1．信息大且准确。2．由于有各物业管理公司承担有限责任，使得空壳公司的可能性很小，公司信誉好。新公司的服务与单个物业管理公司提供的服务相比，主要为信息量大。
对于估价服务，由新公司直接为委托估价方服务并收取估价费。估价服务由于需要专门的估价人员，因此对于单个中小型物业管理公司而言，经营此项业务成本代价太高，而由新公司提供则可有效地解决这一问题。
2．房地顾问咨询服务。主要为开发商在开发前策划，在开发后代理销售。
对于开发前的策划，新公司直接和开发商接触，由开发商委托新公司搜集资料作可行性报告。由于新公司对本区域楼盘的现状和过去都充分了解，因此由他来策划，比其他的顾问咨询公司，有着更丰富的动态资料。
对于开发后的代理销售，由新公司对楼盘直接代理。物业管理公司的收入之一就是向业主收取物业管理费。但物业管理公司在接管楼盘后，往往该楼盘的房屋未销售完，此时他的物业管理费很难收取，而管理成本却并不减少，因此物业管理公司均希望自己管理区的房子卖出并有人居住。这时由新公司为开发商代理房屋销售，一来保证了物业管理费的收取，二来获得了相关的代理费用。他与单个物业管理公司的房屋代售相比，主要是对房屋需求而言，可选择的范围更广，且由于新公司也从事中介服务等房地产相关产业，其经营和营销策略也较丰富。
3．消费性服务：由新公司投资，为各物业管理区的业主建立一个共同的会所，为业主提供休闲娱乐、商业活动的场所，从而丰富了业主的日常生活。
之所以建立一个共同的会所是因为如果每一个物业小区都建立一个会所，则面临资金不足，服务上不去的现象，且相邻小区的会所也搞相似服务会造成重复无特色。新公司下的会所则不存在上述问题。
4．专项业务服务：指成立专业队伍同时为几个楼盘的业主服务。
这里的专项是指技术含量高，对从业人员素质要求高，且在单位小区内不经常需要此项服务的项目。如房屋建筑物及附属物的维修，电线管道的维修等。
业主的维修要求反映到所在的物业管理公司，再由物业管理公司反映给新公司的专业人员，由他们负责维修服务，业主向维修人员交纳服务费。服务费作为收入入帐，同时，对于提供服务要求的物业管理公司，新公司以服务费的一定百分比作为信息费支付给物业管理公司。
我国的物业管理公司以中小型为主，规模小、资金不足，且物业管理是个新型行业，从业人员大多缺乏正规的训练，专业素质较低，服务质量不高。如果物业管理公司在专项服务上为了提高服务质量而雇佣了一些专业人员的话，对于物业管理公司不仅成本增加，而且由于服务的不经常发生，造成这些人员不能发挥最大作用。由新公司组建专业队伍，这些人员的工资福利由新公司支付，对于一个物业管理公司而言，减少了工资的支付，从而降低了成本；对于这些技术人员而言，有利于形成规模效应，充分利用了人力资源。再者专业队伍的成立大大保证了服务质量，业主对这些人员的信心增强，也使之对物业管理公司信赖感增强，使业主和物业管理公司之间的关系更为融洽。
二、运营模式的资金安排
新公司在中介服务中收取租赁和咨询服务的佣金，在估价服务中收取估价费，同时由于物业管理公司定期提供信息，新公司的中介收入中又有一部分以信息费的形式支付给物业管理公司，这样做，营造了一个新公司和物业管理公司双赢的氛围。新公司在房地顾问咨询服务中收取咨询费和房屋销售代理费，同时也为开发商提供了准确的信息，保证其资金的快速回笼，营造了一个新公司和开发商双赢的氛围。在消费性服务中，由于会所同时为几个楼盘服务，增加了新公司对业主的消费性活动费用方面的收入。在专项服务方面，以专业队伍的组建节省了单个物业管理公司的服务支出，降低了成本，同时新公司也增加了专项服务收入。
在这些收入中除了一部分作为信息费支付给物业管理公司，其他收入则主要在人员费用、税费、新公司基金和股东红利中分配。
人员费用是指新公司内工作人员的工资和劳动保险费用。
新公司基金包括公积金和公益金。公积金除了一般意义上的作用，还用于一个特殊情况：出于大部分情况下，我国的物业管理公司对楼盘的管理期限很短，这使得物业管理公司的业务变动频繁，当物业管理公司和业主委员会解除合同后，物业管理公司很可能在该区域内没有业务，如果这时他从新公司中退出的话，而他的权益（即出资额）可由其他股东优先购买。但是如果同时有几家公司出现这一状况而其他的股东无力购买，股份又找不到合适的人转让的话，可由新公司基金购买，从而保证新公司的注册资金不因物业管理公司的退出发生较大的变动，进而保证新公司的稳定。
股东红利指每个入股的物业管理公司按其投资额分配利润，使之都能够获得很好的收益，乐意成为新公司中的一员，同时也吸引新公司外的物业管理公司加入。
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