谈谈物业管理的模式与业主的选择权

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谈谈物业管理的模式与业主的选择权

作者：佚名文章来源：网络点击数：更新时间：2007-12-29 9:48:40

近10年来，随着我国经济建设的发展和住房制度改革的深化，城市物业管理行业取得了突飞猛进的发展。据统计，到2000年底，全国有物业企业近15000家，从业人员近200万。北京市现有物业企业1270家，从业人员约5万余人。物业管理行业已发展到一定规模，并且取得了很大成绩。但是，由于物业管理是一个新兴的行业，在它的发育成长过程中不可避免地会出现一些问题。目前，由于物业收费引起部分业主与物业企业的尖锐矛盾就是一个突出的问题。而引起这类矛盾的根源，则是物业管理模式的单一化和业主没有得到应有的选择权。
　　本文仅就物业管理模式与业主的的选择权问题，谈一些粗浅的看法，不妥之处，欢迎业内人士批评指正。
　　一、什么是物业和物业管理
　　谈物业管理模式，首先要弄清什么是物业和物业管理，然后才好谈物业管理模式。根据权威人士的解释，物业，是指不动产而言，而不动产，就是房地产。我国香港特区称房屋和土地为物业，我国台湾地区称房屋和土地为不动产，我国内地称房屋和土地为房地产。物业、不动产、房地产，均是指房屋和土地而言，基本涵义是相同的。
　　物业管理，是指物业服务企业接受业主委托或者业主自己对房屋（一栋或若干栋）和房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、保安等实施统一的维修、养护和管理，为全体业主和使用人服务。
　　物业管理通过组织业主委员会来实施。
　　二、为什么要实行物业管理
　　在城市住宅区实行物业管理主要有两个目的，一是为了搞好城市管理，保持良好的市容市貌。二是为城市居民创造整洁、安全、文明、舒适的生活环境，使居民安居乐业。
　　三、物业管理的内容
　　为了达到物业管理的目的，保持住宅区物业自身的整洁与完好，让居民生活在良好的居住环境之中，物业管理的内容应当包括以下几项：
　　1．对住宅区内房屋的共用部位和共用设施设备进行统一维修、养护和管理；
　　2．对违反《住户公约》和管理制度的行为予以制止和纠正；
　　3．审核业主或使用人提出的房屋装修方案，制止私自装修活动；
　　4．对住宅区内的车辆进出、停放进行管理，维护正常生活秩序；
　　5．负责住宅区内的防火防盗，保护人身、财产安全；
　　6．负责清运垃圾，搞好环境卫生，保持墙面、庭院整洁；
　　7．根据合同约定或业主委员会决定，向各户业主收取物业服务与管理费用；
　　8．编制物业管理收支与房屋维修预决算，向全体业主公布账目。
　　为了做好物业管理工作，住宅区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设公共服务设施，经过有关部门综合验收以后，才能安排居民入住，在购房人办理入住手续时，开发商一定要向购房人明示由政府主管部门制定的《住户公约》，由购房人签订履行《住户公约》承诺书。
　　四、物业管理的模式
　　这里应当首先明确一个问题，即住宅区的物业属于全体业主所有，业主是住宅区的主人。既然业主是物业的主人，那么对物业采取哪种模式进行管理，就应该由全体业主说了算，由全体业主决定，不能由开发商（它只是业主之一）决定，也不能由其他部门决定。否则，便是对业主的侵权，即侵犯了业主的选择权与决策权。
　　从现实情况来说，无论国内或国外，物业管理都有两种或三种模式。第一种模式是由物业服务企业实行专业管理；第二种模式是由业主委员会实行自营管理；第三种模式是由住宅合作社实行自主管理。
　　我国内地城市的物业管理是从香港特区引进来的。香港特区的住宅均采用物业公司管理模式。香港的物业公司非常尊重业主的权利。物业公司要增加管理费，必须通过一定的程序，经业主委员会同意，不能私自做主。物业公司如欲动用维修基金，必须提前14天书面通知业主委员会，讲清使用意图、金额及有关情况，得到书面批复后，方可动用维修基金。物业公司要将每年的收支账目及资产负债表交给业主代表审阅，并在楼宇大堂显眼地方张贴公布。台湾地区则与香港特区相反，它们的住宅一般采用业主自营管理模式。所谓业主自营管理模式，就是住宅区的物业由业主自己管理。他们把住宅区的物业分为两部分，一部分是属于业主个人所有的单元房，由业主自己管理；另一部分是住宅区的庭院和各种公建配套设施，归住宅区全体业主所有，由业主委员会统一管理。业主委员会通过选举产生，委员任期一年，每月开会一次，讨论决定住宅区物业管理的重大问题。
　　台湾自营式物业管理人员非常精干，专职人员只有两个人，一位是干事，另一位是会计。另外，从退休人员中聘用少量的临时工，作保安、保洁和维修工作。业主自营式物业管理最大的特点是，可以从共有房屋的出租收入中支付工作人员的工资、奖金和设备费、卫生费及6年一度的楼面清洗费等公共开支，不向业主收取费用或者收取很少的费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了住宅区生活的安定和有序。
　　此外，台湾地区的住宅均实行住户公约制度。公约中明确规定：所有住户都要爱护使用房屋及设施，维护环境卫生和整洁，要求大家自觉遵守。如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的谴责，从而为搞好自营式物业管理创造了有利条件。
　　美国的公寓楼采用业主自管的方式管理。纽约州的《公寓法》明文规定：购买住宅后的业主应当自动组建业主管理委员会，由业主管理委员会雇佣管理人员，按照《公寓法》和公寓章程进行管理。意大利的公寓楼通常采用业主共管的方式管理。通常的作法是，业主们购买房屋后一起开个会，决定整栋楼房的管理办法，最受欢迎的方法便是业主共同管理。业主们做出决定后，通过会计师协会聘用一位会计师作管理人。管理人的职责主要有两项，一是管理财务，二是调解邻里纠纷。
　　我国内地城市住宅区物业管理有三种模式，一种是由物业公司管理，另一种是由业主委员会自己管理，第三种是由住宅合作社自主管理。由于有关部门强调实行专业化、社会化、市场化管理，所以目前由物业公司管理的住宅区占的比重很大，由业主委员会自己管理和住宅合作社自主管理的住宅区所占比重很小。正因为如此，所以在物业管理中出现了许多问题，如业主与物业企业之间的冲突纠纷多，物业收费难，亏损企业多，服务不到位，业主怨言多，投诉率高，等等。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众进行的调查统计，有68％的人对物业管理不满意。中国消费者协会2002年3月15日公布，物业管理是消费者最不满意的五大服务行业之一。
　　上述三种管理模式，实质上是两种模式，即物业公司专业管理与业主自营管理两种模式。因为住宅合作社社员也是业主，根据合作社章程成立的管理委员会与业主委员会没有多大区别，因此，合作社自主管理同业主自营管理实质上是同一种模式。根据我国的国情和北京市的市情，这两种管理模式应当同时并存。专业管理模式如果服务的好，可以为业主提供周到全面的良好服务，免除他们的后顾之忧，虽然收费高一些，但业主负担得起，因此愿意接受物业公司的专业管理。这种模式适用于高收入者和中等收入者中的收入较高者阶层。但是实行专业管理应当由业主委员会通过招投标方式选聘物业公司，双方协商确定服务项目和收费标准，不能由开发商组建或聘用物业公司，单方面决定服务项目与收费标准，然后强加给业主。目前的做法对业主来说是不公平的。
　　业主自营模式，由于不需要交纳营业税等税费，有些服务项目如保安、保洁、绿化、电梯等，可以不聘用专职人员，而由本楼退休和下岗的居民承担，不用给他们交纳社会保险和住房公积金，只给他们发一些补贴就行了。这样，就可以节省很大一笔开支，再加上住宅区内公建配套用房的经营收入，业主可以花很少的钱就能把住宅区物业管理好。这种模式适用于广大中低收入者阶层。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众的调查统计，有49％的被访者表示希望采用业主自营式管理办法管理自己的物业。这个数据表明，有半数业主要求自己管理物业，不同意交给物业公司管理。对此，应引起主管部门高度重视。
　　基于上述情况和理由，我们认为，城市物业管理的两种模式应当同时存在，缺一不可，不能搞一刀切。如果硬要取消业主自营管理模式，继续推行单一的物业企业管理模式，不仅严重违背广大业主意愿，侵害业主的选择权，而且严重脱离国情市情，实际上也行不通。
　　五、物业管理收费标准
　　这里着重谈住宅区物业服务企业的收费标准。
　　我们认为，确定物业服务企业的收费标准，应当遵循下列原则：
　　1．业主委员会与物业服务企业协商定价的原则。每个住宅区的服务项目与收费标准，只能由业主委员会与物业公司以平等协商的方式确定，不能由任何一方单独决定。
　　2．按照服务项目与服务质量定价的原则。服务项目多、服务质量好的企业，收费可以高一些；反之，服务项目少、服务质量低的企业，收费应当低一些。
　　3．依据业主经济承受能力定价的原则。大部分业主收入高、经济承受能力强的住宅区，服务项目可以多一些，服务收费可以高一些；反之，大部分业主收入不高。经济承受能力弱的住宅区，服务项目应当少一些，服务收费应当低一些。
　　4．本着收支平衡、略有节余定价的原则。负责普通住宅（包括经济适用住房）物业服务的企业，只能做到收支平衡、略有节余，不能追求高利润。这是因为，普通住宅区的业主绝大部分是中低收入者，他们没有能力支付较多的物业管理（有不少业主反映，他们已将全部积蓄购买了住房，没有钱交物业管理费），不可能从他们身上获取较多的利润。
　　根据上述原则，结合北京市大多数中低收入者的经济承受能力，目前普通住宅区的物业收费标准定在每建筑平方米房屋月收费0.5－1元较为适宜。
　　下面附带谈一下业主委员会自营管理的收费问题。业主委员会自己管理的住宅区，应当采用收支相抵、实报实销的办法收取物业管理费。实报实销的原则是：保安、保洁、绿化和垃圾处理费，按户分摊；房屋的共用面积及共用设施设备的维修、养护和更新费用，按各户业主占有房屋面积的不同比例分摊。
　　六、业主与业主委员会的权利与职责
　　先谈业主的权利和义务
　　所谓业主，顾名思义，就是住宅区物业的主人。业主的权利主要有两条，一是对自己单独拥有所有权的物业享有占有、使用、收益和处分的权利；二是对本住宅区的物业管理有监督、批评、建议的权利。业主的义务也有两条，一是有遵守物业管理法规及《住户公约》和住宅区管理制度的义务；二是有服从业主委员会的决议决定和物业企业的正当管理和按时交纳物业服务费用的义务。
　　在此需要特别强调的是，在业主入住楼房时，必须签订每户业主都要严格遵守的《住户公约》，为物业管理工作打下良好基础。《住户公约》应当涵盖的主要内容是：每户业主都要遵守社会公共道德，爱护使用房屋及设施设备；不对房屋结构。外观和设施、设备进行拆改，不占用共用面积堆放物品；不随地吐痰，不乱扔杂物；不在墙面上乱写乱画，不在墙体上挖沟凿洞；不以高音或噪声干扰四邻休息，不从楼上抛掷废弃物；要与街坊四邻团结友好，和睦相处；由于自己的过错造成地面漏水，要负责修复，并赔偿给楼下户主造成的损失；要按时交纳物业服务与管理费用。如果每户业主都能自觉遵守《住户公约》，住宅区的全体居民都将生活在既文明和睦又温馨舒适的环境里，他们该有多么幸福啊！
　　再谈业主委员会的权利与职责
　　业主委员会，是根据政府有关规定、经过住宅区全体业主选举产生的业主自治组织。业主委员会的组织和日常工作受所在区（县）国土房管局的监督和指导。业主委员会应当在市、区（县）国土房管局指导下由业主自己迁头组建，不应当由开发公司出面组建。美国纽约州的《公寓法》规定，当新建公寓出售的面积达到15％以上的时候，购房业主应当自动组建业主管理委员会，然后聘用管理人员对自己的物业进行管理。在新建公寓出售量未达到15％以前，开发商只能将公寓暂时出租给购买人，待出售量达到15％以上能够组建业主管理委员会的时候，开发商才能将公寓出售给购房人。在这里，业主购买住房与成立业主管理委员会是同时进行的。业主买了住房以后，立即组建业主管理委员会，然后由业主委员会雇佣管理人员管理自己的住房，而不是聘用物业公司管理。
　　为了改变目前由开发商迁头组建业主委员会（很多开发商并不按时组建）、由开发商组建或聘用物业企业，并单方面决定服务项目与收费标准这种不正常的状况，我们可以借鉴美国的作法，由市主管部门规定：在住宅楼出售数量达到30％以前，由开发商为业主提供物业服务，收取少量费用。待出售数量达到30％以后，即由业主自己迁头组建业主委员会，然后由业主委员会决定物业管理模式。如果聘用物业公司管理，由业主委员会自己选聘，服务项目与付费标准由业主委员会与物业公司协商确定；如果由业主自己管理，业主委员会可以聘用精干的管理人员负责具体管理工作。这样，就把业主的选择权与决策权还给了业主。在此基础上，政府主管部门加强指导和监督，运用两种管理模式，努力把住宅区的物业管理工作做好。
　　业主委员会的权利和职责是：代表全体业主确定本住宅区的物业管理模式；选聘或解聘物业服务企业及自聘的管理人员；签订物业服务合同，确定服务项目和收费标准；审定物业维修方案和预决算；管理住宅楼共用部位、共用设施设备维修基金；确定本住宅区的公建配套用房出租和停车位的收费标准；全面实施《住户公约》和住宅区管理制度，对违反《住户公约》和管理制度的行为进行劝阻、制止和纠正；调解邻里纠纷；支持物业公司的正常管理活动，支持物业公司依据合同约定向业主收取服务、管理和维修费用；对物业公司的收支帐目进行监督、检查。
　　业主委员会的成立、改选以及做出的重要决定，均应向所在区（县）国土房管局登记备案，接受国土房管局的指导和监督。市、区（县）国土房管局对业主委员会做出的违反法规、规章及政策的决定，有权要求业主委员会纠正。
　　七、物业公司的性质和业务范围
　　物业公司是什么性质的企业，是管理性质的，还是服务性质的，亦或兼而有之。笔者认为，物业公司是服务性质的企业，它的基本业务是为住宅区的全体业主服务，并根据业主委员会的授权，对住宅区的物业进行管理，但是这种管理是根据业主委员会的委托，代表全体业主行使管理权，而不是物业公司本身的职能。
　　物业公司的具体业务有以下几项：
　　1．对住宅楼的共用部位和共用设施设备进行统一维修、养护和管理，编制预决算，报业主委员会审定。
　　2．根据北京市住宅楼装饰装修管理规定和《住户公约》的约定，对业主或使用人装修房屋的方案进行审查，对符合规定者，予以批准，并进行验收；对不符合规定者，不予批准；对私自装修者，予以制止，并要求恢复原状或赔偿经济损失。
　　3．划定住宅区车辆的停放位置，建立车辆出入登记制度，维护正常秩序。
　　4．负责住宅区的保安和车辆看管工作，保护业主的人身和财产安全。
　　5．负责住宅区的公共卫生，清运垃圾，清扫楼梯、楼道和院落，保持环境整洁。
　　6．负责住宅区的绿地、树木、花草和其他设施的维护、保养，创造优美的居住环境。
　　7．对业主自有自用房屋及设施设备的维修提供预约服务，按规定收取合理的费用。
　　8．按照物业服务合同约定的收费标准，向各户业主收取服务费用。
　　9．依据业主委员会授予的权利，对住宅区内的公建配套用房进行经营管理。
　　个别业主拒绝交纳有关费用，物业公司应向业主委员会报告，并请求业主委员会帮助解决，直至向法院起诉。在解决过程中，物业公司无权对业主断水断电。
　　上述具体业务说明，物业公司是服务企业，不是管理机构，其名称应当叫物业服务公司或物业公司，不应当称物业管理公司。这样，才能还物业公司以本来面目，让它认真负责地为广大业主服务，不再以管理者的身份对业主发号施令，为所欲为；才能理顺广大业主与物业公司的关系，为搞好物业管理工作奠定良好的基础。市、区（县）国土房管局应当加强对物业服务企业的执法检查，对达不到《北京市居住小区物业管理服务基本要求》、群众反映强烈、投诉多的物业服务企业，要从严查处。
　　八、业主委员会与物业公司的关系
　　笔者认为，业主委员会与物业公司的关系，应当是委托与被委托的关系，是聘用与被聘用的关系，是主人与管家的关系。业主委员会是委托者、聘用者、物业主人。物业公司是接受业主委员会的委托和聘用、做全体业主的管家人。作为被委托人来说，委托人委托你做什么，不委托你做什么，这是委托人的权利，当然要由委托人决定，而不能由被委托人决定。目前的物业管理体制则与此相反。现行的作法是，先由开发企业组建物业公司或委托物业公司进行管理，管理内容和收费标准均由物业公司决定。然后由业主被动接受。这里，完全取消了业主对自有物业管理模式的选择权和决策权，混淆了业主与物业公司之间委托与被委托的关系。现行的政策规定给了物业公司过多的权利，甚至把某些本来属于业主的权利也给了物业公司。例如，对住宅区的物业采用哪种模式管理，应当由业主选择决定，有关部门却把这个权利给了开发商和物业公司。又如，住宅区物业的服务项目与收费标准本应由业主率先提出，然后与物业公司协商确定，目前却完全由开发商与物业公司决定。再如，住宅区内院落土地的使用权和已经列入建设成本的公建配套用房的所有权应当属于全体业主，其出租收入（包括停车位的收入）亦应归全体业主。然而，目前的出租收入却全部归物业公司。这对广大业主来说是不公平、不合理的。也许有人会说，物业公司收了这笔钱可以折抵一部分物业服务费。笔者认为，这种说法是站不住脚的。因为物业服务费已在物业服务合同中作了约定，业主该交多少就得交多少，一点也不能少交。住宅区内的公建配套用房和地上停车位的出租价格应当由业主委员会决定，其出租收入应当按照业主占有房屋所有权面积的比例，将租金收入分配给每户业主所有，并根据每户业主应得金额折抵其应缴纳的物业服务费。只有这样，才能让业主行使自己的收益权，使共有收入得到合理分配。现行的做法既侵害业主的收益权，又无法做到公平合理，因而是应当改变的。
这里顺便谈一下地下停车位的涨价问题。首先需要指出的是，在住宅区建设一定数量的车位，规划部门是有明确规定的（目前的要求是普通住宅区每两户设一个停车位），开发商若不按规定建设停车位，其规划设计方案就不会得到批准。规划部门要求开发商建设停车位的目的，就是保证住宅区居民的轿车有地方停放。也就是说，这些停车位是供本住宅区的居民使用的。这一点必须肯定。然后再谈地下停车位应当归谁所有。如果地下停车位的建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售房款中收回了地下停车位的建设费用，那么，地下停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入亦应归全体业主分配。如果地下停车位的建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么，地下停车位所有权应当属于开发商所有。
　　开发商拥有所有权是否可以随意涨价呢？笔者认为是不可以的。理由是：开发商出售商品房时，已经向购房人承诺了停车位的出租价格，购房人也接受了这个价格，那就应该承认出租价格是双方商定的，任何一方均无权私自变更。如果开发商出售商品房时，确实对出租价格定的偏低，无法收回建设成本，应当先与业主委员会协商，征得业主委员会同意，然后再提高出租价格。否则，业主完全有理由不予接受。从国家的价格政策角度来讲，停车位是拥有轿车业主的生活必需品，居民的生活必需品是不能随意涨价的，只有在本市的物价指数全面上扬，停车位的租赁价格确实偏低的情况下，经过与使用人协商和物价部门批准，方可提高出租价格。由此可见，开发商随意提高停车位出租价格是不合法的。
　　九、物业管理与社区管理的关系
　　物业管理是社区管理的一部分，社区管理可以涵盖物业管理。社区管理的内容与物业管理的内容在许多方面是一致的。如社会治安、公共卫生、绿化美化、环境保护、邻里关系等，双方的目标和任务是完全一致的，社区管理与物业管理应当协调一致，相互配合。按照社区组建的居民委员会，是社区居民的自治组织，其主要职责之一，是对社区的社会生活进行必要的管理，保护居民的合法权益，为广大居民服务，创造良好的社区环境。因此，物业管理特别是业主自营式物业管理，应当主动接受居委会的指导和监督，在实施《住户公约》与住宅区管理制度方面尤其需要居委会的大力支持与帮助。社区居委会应当结合社区建设，加强对物业管理工作的指导，推动物业管理工作健康发展。

文章录入：西西责任编辑：西西

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