| 物业管理企业走出“困局”的两点思考 |
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作者：魏学成 文章来源：本站原创 点击数： 更新时间：2008-1-4 20:49:36  |
物业管理企业走出“困局”的两点思考
《中国物业管理》2007第10期
《劳动合同法》给物业管理企业带来的影响，主要在于企业的人力成本将大幅度上升，经济压力也将增大，但是，作为物业服务企业的主要收入来源——物业管理费却一直面临调整难度大，调整手续繁琐的局面。如何应对《劳动合同法》给物业管理企业带来的“困局”，笔者结合工作实践，提出两点思考，以供业内同行参考。
一、物业管理企业应该认真学习《劳动合同法》，积极规范企业的经营行为，合理规避风险。
1．物业管理企业要规范自身的管理行为，依靠加强企业制度建设，来规避风险。这主要表现在：严把员工聘用时的资格审查关和档案关，并让应聘者签名或亲笔书写员工档案。这样做的意义在于，一是对员工一定要例行体检，特别是针对年龄较大，从事岗位具有一定风险的员工，确保招聘健康员工，避免在用工过程中出现无确定因素的疾病纠纷；二是充分的利用《劳动合同法》第八条中“用人单位有权了解劳动者与劳动合同直接相关的基本情况，劳动者应当如实说明”的规定，在员工档案弄虚作假时，作为证据追究违约责任；三是审查签订劳动合同的主体资格是否合法，即是否与其他企业有约在身，有效防范第九十一条中“用人单位招用与其他用人单位尚未解除或者终止劳动合同的劳动者，给其他用人单位造成损失的，应当承担连带赔偿责任”的内容，避免出现一人多用的情况，保障企业免受损失。
2．要细化员工管理规则。制定符合法律规范、精细的员工工作规则，明确各类条款鉴定方法，并将员工奖惩记录档案妥善保管。这样做的意义在于：一是使员工也要严格的遵守法律，自觉维护企业利益；二是利用制度量化失职、严重失职、事故、重大事故及警告、记过、降职、降薪、辞退、开除等模糊概念及界定办法，使双方对劳动合同的履行、终止、解除达成一致。比如，避免员工以病休作为挡箭牌，脚踩两条船，建立健全单位请假制度；员工存在法定限度范围内的超时工作时，让员工递交自愿加班申请等。通过这些做法，将可以使企业减少纠纷，减轻负担，保障利益。
3．有效利用《劳动合同法》有关条款。比如，物业管理企业是以项目为经营单元，经营活动主要取决于甲方的需求，当经营活动的场所取消后，势必面临大量员工的安置问题。因此，根据劳动合同法第十五条“ 用人单位与劳动者协商一致，可以订立以完成一定工作任务为期限的劳动合同”之规定，企业可以与员工签订符合物业服务委托合同期限，以完成一定工作任务为期限的劳动合同，避免因项目撤出带来的人员安置纠纷，更符合企业的利益。
再比如，跳槽员工带走商业秘密，内部职员出卖商业秘密已经成为影响企业发展的巨大隐患。对于利润微薄的物业管理企业来说，一个商业秘密的泄漏对企业的打击是致命的。因此，物业管理企业可以根据《劳动合同法》第二十三条“用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定保守用人单位的商业秘密和与知识产权相关的保密事项”之规定，与核心员工、特殊部门的员工签订保密协议，这是保障企业利益的有效措施。此外，企业还要用列入保密清单的方式明确员工保密的范围和具体内容，以免就是否属于商业秘密及应否保密产生分歧。约定保密的有效期限也必须写进保密协议，比如：正秘密跟踪或洽谈的项目，企业接洽的细节、谈判的内容、工作进度，工作计划等。约定保密的措施也应予以明确，比如，对准备提出辞职的人员，可提前一定期限调离岗位，待信息不在具有价值时再批准其辞职等。保密协议还必须规定保密义务的惩罚性措施及相应的责任等。
目前，物业管理行业专业人才竞争激烈，人员流失频率高，这往往给企业发展带来极大的不利影响。许多企业对于员工培训后又流失的问题非常头痛，因此，借助《劳动合同法》第二十二条“用人单位为劳动者提供专项培训费用，对其进行专业技术培训的，可以与该劳动者订立协议，约定服务期”的条款，物业管理企业可以采取以下措施应对人才流失问题，一是让劳动者履行本人主动提出申请，由单位批复的书面手续；二是对培训作出详细规定，特别是在证件的归属、费用的承担等方面界定清楚。通过这些条款有效的控制人才流动，避免给公司造成损失。
二、物业管理企业要不断提高技术化改进程度，逐步完成从劳动密集型企业向技术密集型企业的过渡
在《劳动合同法》实施后，几乎完全依靠人力完成工作任务的模式，给物业管理企业增加了包袱，加大了经营的风险。因此，笔者以为物业管理企业应下定决心，不断提高技术化改进程度，减少低技术含量工作所用人员，逐步降低企业人力成本。这就要求企业从改进劳动工具开始，尽量采用采用机械化、智能化的劳动工具。比如，保安执勤中，通过监控探头、红外门禁、楼宇对讲、电子巡更、巡逻车等智能设置，形成以技防为主、人防为辅的新安全防范模式；通过清洁车、洒水车、全自动洗地机等机械化清洁设备的运用大量减少人力，从而达到节约劳动力，减少劳动纠纷，提高劳动者素质，减轻企业人力成本压力的目的。
物业管理公司的用工来源一直以城市下岗工人和农民工为主，在当前情况下，企业更应侧重于招聘下岗工人，因为下岗工人大都具有社保，使企业可部分免除这方面的负担。企业要充分了解国家关于企业用工方面的优惠政策，如《财政部 国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税[2005]186号），更要及时关注当地企业促进条例等相关制度。虽然这也可能导致出现重复用工的现象，但其使用风险是较小的，当然对下岗工人与原单位的关系审查还必须严格进行。企业也可根据物业的特点，制定降低人力成本的新服务模式，比如，制定日常保洁与计划性保洁相结合的方案，采用钟点工做计划性、突击性工作，再由聘用员工做日常维护的搭配使用模式，从而降低人力成本。
最后，笔者还认为，《劳动合同法》的颁布将使大批服务质量低下，依靠不规范用工来降低成本而生存的不法物业管理企业濒临破产境地，这也是一次物业管理行业重新洗牌、规范发展的机遇。同样，社会其它企事业单位、行政管理单位的后勤管理也面临人力成本加大、管理手续繁琐的情况，其后勤社会化改革进程也将加快。随着《劳动合同法》的实施，物业管理企业的市场将进一步扩大，物业管理企业自身也将更加规范发展，因此，笔者认为，物业管理行业又一个发展的春天即将到来！
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