摘要 : 现代建筑设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大，各种新材料的投入使用，专业性要求越来越强，为了保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。

从表面上看，物业管理企业是对物业的使用管理，因此，物业管理企业只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理企业总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要，因为物业开发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随业主的事情。

很多人把物业管理看成是房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独立行业。但是，由于在一些房地产开发建设过程中留有缺憾，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题，给房产使用人和物业管理企业带来了诸多影响。能否让物业管理企业提前介入物业建设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即开始介入，从物业管理的角度及早发现和解决问题，避免出现业主入住后的管理和使用难题，一时成为了许多业界人士关注的焦点。
现代建筑设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大，各种新材料的投入使用，专业性要求越来越强。为了保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业管理企业的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多问题，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。

一、物业管理企业从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，可以避免物业建成后使用和管理上出现问题。

物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑那么周全，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同时，由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案落伍
。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。如：某年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是 1996 年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则与后期使用和经营管理要求就有一定距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，到有关生产厂家进行了实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好地搞好本大厦经营的角度提出了一系列建议，并提出了需补充和完善的项目。这些项目经同开发商和业主方沟通后 , 最终都做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。

二、物业管理企业积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及时发现和解决问题，可以避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾造成不可扭转的局面。

建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生。尽管如此，由于物业管理企业在物业的管理和使用方面拥有第一手资料，并作为潜在业主的楼宇验收接管代理，在物业的建设过程中参与监理，可以加强房屋建造质量
 
管理。这样，在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量。

在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益。

很多物业质量不如人意，如厕浴间漏等，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，却在一定程度上很好地解决了这个问题，有效避免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的不便。

三、物业管理企业提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，可以确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。
在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业管理公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理企业提前介入后，发展商可以得到物业管理企业的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理企业可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。

由于早期介入物业开发，物业管理企业对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、养护、维修带来许多便利。一是方便了物业管理中维修保养计划的安排 ; 二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间 ; 三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。

早期介入可以做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，
能有事实根据较精确地进行财务预算分析，较好地控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。

此外，物业管理企业早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业建成时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供与之适应的优质服务。

实践证明，让物业管理企业提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无可替代的重要作用。如果能把物业管理的前期介入纳入法规，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用。

参考文献：
①    王兵， 《 物业管理职业经理素质浅谈 》 ，福州物业管理

② 赵向标，《 物业管理操作制度范例 》 ，海天出版社