摘要：物业管理作为一个微利的服务性行业，是否能正常运作，基本上依赖于向业主收取的物业管理费。许多物业管理公司因为收费难而处于亏损状态，收费难问题已经直接影响到整个物业管理行业的发展。文章对此提出了一些应对措施。

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理作为一种朝阳产业，以其专业化、规范化、市场化的特征，已逐渐呈现出欣欣向荣的景象。但是，由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最难的问题就是收费难。

物业管理公司对业主的物业进行管理和维护，为业主提供保安、保洁、维修和其他业主所需要的各种服务，按规定收取物业管理服务费既是合同约定的，也理所应当的。但是，目前我国大部分城市的物业管理费收缴率都不是很理想。北京市居住小区管理办公室曾对 28 个商品房小区调查，物业收费率能达到 80 ％以上的只有
14 个小区。另据有关部门透露，商品房小区平均物业收费率仅为 65 ％。

根据北京市消费者协会的调查，业主对物业管理企业的总体评价较低，服务质量差的占 24.6 ％，管理水平差的占 24.7 ％，收费不规范的占 35.3 ％，业主没有知情权的占 33.3 ％，高达 73% 的业主对物业管理公司不满意。其中最突出的是物业管理收费问题，有 53.1
0.75pt">％的业主反映物业收费项目和标准没有公示， 42.8 ％的业主认为物业收费标准与服务水平不相符， 17.5 ％的业主反映物业乱收费、票据使用不规范。

物业管理作为一个微利的服务性行业，是否能正常运作，基本上依赖于向业主收取的物业管理费。许多物业管理公司因为收费难而处于亏损状态，收费难问题已经直接影响到整个物业管理行业的发展。

一、收费难问题的根源

根据以上调查分析，造成物业管理收费难的原因主要有：
1. 物业管理公司提供的服务不够专业，不够规范，不能让业主满意。

业主认为物业管理公司提供的服务“物无所值”，以拒交物业管理费来表示心中的不满。一些物业管理公司不在管理服务上下工夫，它的管理和服务无法满足业主的需求，但管理费却照收不误，直至激起民愤，拒交物业管理费。

2. 业主对物业管理的认识不够。

经历过计划经济体制的人已经习惯了“只享受，不（少）付费”。对于上个世纪 80 年代才走进中国大陆的物业管理还没有完整的认识，有些人甚至根本就不想了解物业管理是什么。而物业管理服务
具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主，而不是某一家、某一户，物业管理公司不会因为少数业主不交物业管理费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”，他们不交费却仍然可以享受到和其他业主一样的服务，很容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成恶性循环：业主欠费 —— 物业管理公司亏损 —— 服务质量下降 —— 业主长期拒交费。

3. 开发商越权承诺，物业管理公司长期受苦。
开发商为了将房屋尽快售完，往往采取免、减或打折物业管理费等一系列优惠政策吸引更多的客户。而从严格意义上讲，开发商的承诺已经越权了。业主入住后，发现当初的承诺无人兑现，或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子没有达到合同要求，由于业主不知道物业管理公司和开发商是“各司其职”，就把一切怨气都发到物业管理公司身上，而他们表达不满的最通常方式就是拒交物业管理费。

4. 物业管理的相关法律、法规不完善。

当前，物业管理市场存在的诸如招投标暗箱操作、乱收费、收费难等问题难以解决，其实大部分原因就是“无法可依”。物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而在业主和物业管理公司发生的争议中，大多数都是因为没有相关的法规依据。

二、提高物业管理收费率的措施和方法
1. 物业管理公司要认真做好承接验收或前期物业管理企业的交接工作。特别是对开发商的承诺弄清楚，以免给日后的管理服务工作埋下隐患。另外，从项目经营之初就应确立微利经营、增大投入的原则，为物业后期发展奠定基础。每个物业项目都有一定的生命期，在新投入使用的前几年，由于各项设备设施都在保修期内或只需很少的维修费用，物业管理公司的利润相对较高，但这时的维修维护相当重要，如果不予以重视，将给以后的养护管理带来不可挽回的损失。所以，公司对新接手的物业也要舍得投入，使各项设备设施得以较好的养护，为物业项目的可持续发展提供保障。

2. 加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、规范化的水平。

3. 加强物业管理知识的宣传，让业主明白物业管理的真正含义，使业主树立现代的消费观念和消费意识。
4. 加强员工培训，培养和造就高素质的服务团队。如果每一位员工都能秉承“业主至上”的服务宗旨，在每个细节上都给业主提供无微不至的温馨关怀，就会得到广大业主的认同，业主就会主动缴费。

5. 建立物业管理企业内部收费考核和激励机制。物业管理企业应对各物业管理处收费人员设立以物业收费率为指导标准的考核激励机制，明确规定收费中涉及服务质量的问题应及时反馈，尽快解决，没有达到指标将给予经济处罚，达到或超过指标的应适当给以奖励。

6. 试行物业管理酬金制，会更有利于物业管理公司的长远发展。在发达国家和国内一些大城市中，物业管理多数实行酬金制，也就是说，物业管理企业只赚取国家规定和合同中约定的合法利润，其它投入支出都由业主委员会负责支配，这样，将更有利于物业项目的长远发展，增加物业管理企业财务帐目的透明度，减少业主的误会。
参考文献：

1. 《 中华人民共和国合同法 》

2. 《 物业管理条例 》
3. 《 物业管理实务 》 ，中国建筑工业出版社， 1999 年