| 解决物业纠纷的高招儿 |
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作者：佚名 文章来源：本站原创 点击数： 更新时间：2008-3-24 9:24:40  |
某物业公司经理赵先生：对于欠费物业公司报以“苦恼人的笑”，相信不少业主同仁都有这样的苦恼：即使服务质量再好的小区，物业费收缴率也只不过70％、80％，能达到90％已相当不易，指望100％？应该说有点妄想。
我承认，业主确实有业主的苦恼，可业主可以拿欠费、炒鱿鱼治物业，物业却没有什么好法子治业主。停水停电？出不了一天，就会搞得全城沸沸扬扬；去法院告，对付个别欠费行，普遍欠费情况下搞僵了关系，以后还怎么相处？
听说在国外对于欠费，业主委员会有强制执行权，可以将其请出小区；可在我们几乎每个小区，却是一种难治之病。
欠了费，你的服务却不能有太大下滑，如果这样的话，业主更有理由亮出炒鱿鱼的牌；可是物业公司的管理成本和利润毕竟主要来自物业费，普遍欠费怎么能不影响我们的服务质量呢？
业主卞先生：别无他法，不得不欠
欠费原因有两种：
一种是故意的，这与业主自身素质有关，这里暂不加评论；
另一种是不得已的，我认为现在业主欠费多属于这种情况。
房屋质量有问题，最初承诺的配套没有了，多次交涉开发商置之不理，即使业主投诉或诉讼，也要经过漫长过程，一时间很难有结果；物业公司与开发商即使不是一家，也会有着千丝万缕的联系，不拿欠费当筹码给开发商施之压力，业主又能有好办法？
还有一种情况也相当普遍。就是业主对物业公司的服务特别不满，认为他们的服务与物业费不等值；而物业公司又不拿业主的话当回事，业主们只能采取欠费方式表示不满。
南城某小区业主禾萧：淘汰不合格管家能让市场和业主双赢
在市场经济环境下，消费者有选择的权力。物业管理作为业主购买的一种服务，付费义不容辞。但问题在于，业主如何行使选择权。现在的物业公司良莠不齐，最可怕的是遇到一些非专业的物业公司，经营低效，管理无序，不花精力考虑如何提高运营效率，降低成本，而让业主承担由此导致的名不符实的相对高的物业费。这对于不得不被动接受的业主来说，实在不公平。换句话说，收费多少，服务如何，客户都要被迫接受，而没有半点选择权力，这完全不符合消费者权益保护法。垄断服务我可以不买，但对业主像水和空气一样一辈子也离不开的的物业服务，不应仅仅由物业公司说了算。
至于有些业主采用拒绝交物业费的方法，只不过是现在业主表达不满的一种方式。我相信，若业主清楚如何行使选择更好的物业公司的权力，业主会采取其它方法解决矛盾。物业服务不同于一般消费，业主必须享用一生。业主强烈呼吁国家有关部门在制订收费标准时，切实考虑业主的负担，对物业公司的赢利性进行严格监控；还要宏观指导各自为政的物业公司共享资源，以降低居民负担。即便是物业公司定期公布物业管理细帐，也不能作为收取高额物业费的依据，道理很简单，物业公司由于不专业化管理导致的高成本，凭什么必须由业主承担？
我们的法规应能做到促使专业的物业公司进一步发展壮大，从而让业主享受规模经营带来的更好的性能／价格比服务；另一方面，那些非专业的，不讲究提高自身品质的物业管理公司被市场逐渐淘汰，这样才能做到物业公司和业主双赢。
业主孙女士：欠费 的人占的是大家的便宜
我特别理解一些业主不得已用欠费治物业公司的作法，没辙呀！可不知大家想过这样一个道理吗？小区管理成本来源的主体是物业费，如果有人交，有人不交，就会出现一种不公平——在小区管理中，交钱的人一定会为不交钱的人背负管理成本，这实际上侵害的是交钱业主的利益。
业主庆先生：长期欠费降低的毕竟是物业品质
有业主朋友可能会说，欠费对付的主要是物业公司，服务水平暂时差一点也没有什么关系，关键得保持一种斗争的士气。可不知他们想过吗？一天水平差没关系，两天水平差也没有关系，但物业斗争多是一个漫长过程，长期的低水平服务影响业主生活是小，降低了整个物业的档次和口碑才是大。我们不是指望物业保值、增值吗？当斗争胜利时，物业却早已贬值，得能偿失吗？
雅文——业主委员会可能是把双刃剑
物业公司有上方宝剑，那就是入住前业主不得不签的管理合同、不得不交的费用，否则不给钥匙；业主也有上方宝剑，那就是成立业主委员会，炒掉现任物业公司，但我认为这个方法不妥。
主要是因为业主委员会成立的方式不可取。目前的业主委员会多是由几个热心业主挑头成立的，那么所谓的业主委员会其实就只能取决于这几位热心人的素质了。他们的素质若是高的话，业主跟着从中获益。他们的素质若是不高的话，什么事都有可能发生。他们或许和物业公司私下达成什么协议，或许一不做二不休赶走现在的物业，找与自己有利益关系的其他公司趁机介入。目前业主委员会的成立机制，不能有效地避免那种“打着全体业主的旗号，干着损害业主利益”的交易。
毕竟物业是注册公司，接受工商管理的监督，而业主委员会不受任何制约，若是掌握在某些图谋不轨的人手中，会更大程度地损害全体业主的利益。
虽然成立方式有弊端，但业主委员会依然是可行的，我认为业主委员会与其让热心业主挑头成立，不如在物业的协助下，随机选取那些符合基本条件（一定的年龄范围、无犯罪记录、遵守小区公约、按时缴纳各项费用等）的业主，成立业主委员会，半年一换或是一年一换。由他们来决定小区的各项重大决策，不仅能代表全体业主的利益，对物业公司来说也更为公平透明。所有的事物都是存在于矛盾之中的，但是一个相对公平而又合理的业主委员会的存在，能从根本上缓解业主与物业公司的矛盾。
房山区良乡业主杨江利：有矛盾看合同
首先应该明确，物业纠纷是产生在物业管理委托合同的法律纠纷，简单地说，就是在合同范围内，业主支付数量与所享受的服务质量和数量不符时产生的矛盾。在这里，业主及物业管理公司都将在合同中明确服务的质量、数量和付费的标准。在这种前提下，业主不能掌握物业公司违约的明确证据，而单方面履行合同（即付费）是明显的违约行为，是不明智，也是不可取的。
所以，在纠纷产生之间及纠纷发生时，业主都应对自己及物业公司各自的权利、义务有细致而明确的认识了解。物业管理行业在中国尤其是在内陆城市产生较晚，在套用国外及香港等发达地区同类行业规范基础上，结合饭店管理的现存物业管理方法，在实行中仍存在水土不服的现象。这和城市管理制度不健全、群众及从业人员素质不均衡业管理企业完善物业制度及修订物业合同，用法律之剑确保自己的利益。
针对雅文小区的事件，我认为及时成立业主委员会是正确的选择，业主委员会可以直接涉及物业公司的管理过程，并对其进行指导和监督。同时拒绝交费不可取，这是一个观念上的误区，其实即使矛盾激化，要炒掉这家物业公司，业主缴纳的费用也是可以转移到下一任物业公司的。业主可以通过业主委员会了解物业费收支情况，对违约的物业公司进行制约甚至提出诉讼。再有，如果业主的行为造成矛盾激化，更不利于纠纷解决，在没有了解事实情况之下，轻言炒掉物业公司，只能进一步激化矛盾，更不用谈是不是“上策”的问题了。 有直接关系。因而，作为业主，就应该在物业管理的实践和摸索中不断提高物业认识，同时配合物
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