关于印发《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知
　　京国土房管物[2003]127号
各区县国土房管局，各物业管理委员会、各物业管理企业：
　　《北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)》［京房地物字（1999）第187号］自颁布以来，在规范物业管理企业服务行为，维护产权人和物业管理企业双方的合法权益，促进物业管理行业的健康发展等方面起到了积极作用。但随着我市物业管理的发展，该要求已不能适应物业管理实际工作的需要。为贯彻落实党的十六大会议精神，实践“三个代表”重要思想，促进我市物业管理服务水平的提高，为人民群众创造良好的居住环境，在充分征求社会各界意见的基础上，我局对《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》作了修改，并修订为《北京市居住小区物业管理服务标准》(以下简称“标准”)，自2003年5月1日起正式执行，原《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》同时废止。

　　现将该标准印发给你们，请认真贯彻实施。

　　附件：北京市居住小区物业管理服务标准

　　北京市居住小区物业管理服务标准

　　表一、普通商品房居住小区管理服务标准


　　（一）综合管理

　　范围：小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。

　　工作内容及要求： （1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）协助组建业主委员会并配合其运作；（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6）与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准;（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）全体员工统一着装，持证上岗；（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。

　　（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

　　范围：按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件一：共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。”）

　　工作内容及要求：确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：（1）楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；（5）定期清洗外墙。

　　（三）绿化

　　范围：小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。

　　工作内容及要求：按市园林局规定的《二级养护标准》养护。

　　（四）保洁

　　范围：小区规划红线以内，业主户门以外。

　　工作内容及要求：维护和保持服务范围内的清洁卫生

　　包括：(1) 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；(2) 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；(3) 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;（4）对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

　　（五）保安

　　范围：小区规划红线以内，业主户门以外。

　　工作内容及要求：公共区域的秩序维护和公共财产的看管

　　包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

　　（六）存车管理
　　范围：机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管

　　 （1）有健全的机动车存车管理制度和管理方案；（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3）保证停车有序，24小时设专人看管；（4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

　　（七）消防管理

　　范围：公共区域消防设施的维护及消防管理

　　（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制；（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

　　（八）高压供水

　　范围：养护、运行、维修

　　（1）保证居民正常生活用水；（2）对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；（3）维修服务标准执行京房地物字（1998）第799号文件规定。

　　（九）电梯

　　范围：养护、运行、维护

　　（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；（2）凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；维修服务标准执行京房地物字（1998）第799号文件规定。

　　（十）装修管理服务

　　范围：房屋装饰装修管理

　　（1） 有健全的装修管理服务制度；（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

　　表二、经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准

　　（一）综 合管 理 小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理 （1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；（3） 白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4） 协助组建业主委员会并配合其运作；（5） 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6） 与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准;（7） 全体员工统一着装，持证上岗；（8） 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数80％。

　　（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护 按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备。 （1） 楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2） 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；（3） 确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损。

　　（三）绿化 小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。 按市园林局规定的《三级养护标准》养护。

　　（四）保洁 小区规划红线以内，业主户门以外。 维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（2） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；（3） 按规定进行消毒、灭鼠等活动；（4） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

　　（五）保安 小区规划红线以内，业主户门以外。 维护服务范围内的业主公共生活秩序，包括：（1） 相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2） 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（3） 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

　　（六）存车管理 机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管 （1） 有健全的机动车存车管理制度和管理方案；（2） 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3） 保证停车有序，24小时设专人看管；（4） 长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

　　（七）消防管理 公共区域消防设施的维护及消防管理 （1） 有健全的消防管理制度，建立消防责任制；（2） 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（3） 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。

　　（八）高压供水 养护、运行、维修 （1）保证居民正常生活用水；（2）对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；（3）维修服务执行京房地物字（1998）第799号文件规定。

　　（九）电梯 养护、运行、维护 （1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，公布呼叫电话或房号。凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；（2） 凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；（3） 主梯维修时，用备用梯运行；无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工。（4） 维修服务标准执行京房地物字（1998）第799号文件规定。

　　（十）装修管理 房屋装饰装修管理 （1） 有健全的装修管理服务制度；（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；（5） 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。