| 汕头经济特区城市新建住宅区物业管理暂行规定 |
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作者：佚名 文章来源：本站整理 点击数： 更新时间：2005-12-11 17:44:38  |
汕府[1994]195号文 1994年12月31日
第一章 总则
第一条 为加强汕头经济特区(以下简称特区)新建隹宅区的物业管理，明确管理部门、业主(住户)、物业管理公司的权利的义务，保障住宅区物业的合理使用，创造良好的生活环境，把汕头建设成现代化国际港口城市，根据建设部《城市新建住宅区管理办法》等法规、规章的规定，结合特区实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于在特区范围内从事新建住宅区物业管理和服务工作的单位和个人，以及住宅区内的业主(住户)和使用单位。
第三条 市国土房产局是新建住宅区物业管理的行政主管部门( 以下简称主管部门)，其所属的市房地产物业管理中心(以下简称管理中心)， 负责日常的业务管理工作，依法对新建住宅区的物业管理工作进行指导、检查、监督。
市建设、城管、城建、规划、环保、环卫、公安、卫生、电力等部门及新建住宅区所在地人民政府按职责分工，协助主管部门具体实施本规定。
第四条 本规定下列用语的含义是：
新建住宅区(以下简称住宅区)指以住宅为主，有相应配套的公用设施及非住宅房屋，并在本规定颁布施行后竣工经验收合格的居住区。
物业管理 指对住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场所进行维护、修缮和管理等工作。
业主 指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
住户 指入住住宅区内住宅的非住宅的业主，承租人和其他非业主使用人。
第五条 住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主(住户)共同使用与维护。
第六条 住宅区物业管理实行业主(住户)自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第七条 业主住户)有参加住宅区物业管理的权利， 并有合理使用房屋和公用设施的义务。
第八条 各住宅区可以依照本规定成立业主(住户)物业管理委员会( 以下简称管委会)。管委会代表住宅区全体业主(住户)的合法权益，依据本规定、 业主（住户）公约和管委会间程行使职权。
第九条 物业管理公司根据本规定和管委会的委托，对住宅区的物业统一实施管理。
物业管理公司在其管理的住社长区内设住宅区物业管理处。
第二章 住宅区的划定及前期物业管理
第十条 住宅区的荡围，以利于统一管理和方便业主（住户）生活为原则，按下列株准和要求，由主管部门会同有关部门共同划定：
（一）尽量保持与行政管辖和街区界限一致；
（二）功能齐全，有相应的公共、文娱活动场所、商贸集市、托儿所、细儿园，以及其他公共配套设施，能基本成为一个整全；
（三）住宅区原有各配套设施及场所可视实际需要和合理性作相应调整。
第十一条 住宅区划定后，开发建设单位应在住宅区开始入住前六个月至管委会成立前的期间内，自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期物业管理。管理费用由开发建设单位承担。
第三章 业主（住户）大会及管委会
第十二条 住宅区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，管理中心应会同开发建设单位及时召集第一次业主（住户）大会，选举产生管委会，但经已入住业主（住户）大会，选举产生管委会，但经已入住业主（住户）中持有过半数以上投票权的业主（住户）决定，可以推迟召开业主（住户）大会。
第十三条 业主（住户）大会由本住宅区的业主（住户）组成。
业主（住户）大会必须有持有过半数以上投票权的业主（住户）出席才能举行。业主（住户）可以委托代理人出席业主（住户）大会。不满十八周岁的业主（住户）。
由其法定代理人出席。
第十四条 业主（住户）大会由管委会负责召集，管委会应负责将业主（住户）召集，管委会应负责将业主（住户）大会召开日期和内容送达各业主（住户）。
经持有百分之十以上投票权的业主（住户）提议，管委会应接到该项提议后十五天内就其所指明的目的召开业主（住户）大会。
第十五条 业主（住户）大会的决定，由出席会议的业主（住户）所投票数的过半数通过。
大会表决的投票方式实行住宅房屋为一房一票；非住宅房屋一百平方米以上的每一百平方米为一票五十平方米以上一百平方米以下的可计一票不足五十平方米的不计票。
第十六条 业主（住户）大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会的级成人员；
（二）监督管委会的工作；
（三）听取和审查管委会的工作报告；
（四）决定住宅区内关于业主（住户）利益的重大事项；
（五）修改业主（住户）公约；
（六）改变和撤销管委会不适当的决定；
（七）批准管委会章程。
第十七条 管委会委员由业主（住户）大会在为主（住户）中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会可聘请管理中心、派出所、居民委员会等有关单位的人员提任管委会委员。
管委会委员的数额一般为十一至十五人，经业主（住户）大会决定可以适当增减，但最支委员应当由热心公益事业、低不得少于五人。
管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的级织能力的人士担任。
管委会聘请执行必书一至二名，负责处理管委会日常事务。
第十八条 管委会应当制订间程。管委会章程经管委会委员一致同意制订，并经业主（住户）大会批准。
第十九条 管委会的组建应经主管部门同意，并报市民政部门依法核准登记后，取得社团法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。
第二十条 管委会每届任期三年，管委会委员可以连先连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为专职。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，一般每月一次，并应在会议召开五天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、物业管理公司等单位的人员参加会议。
第二十一条 管委会向业主（住户）大会负责并报告工作。
第二十二条 管委会行使下列职权：
(一)召集和主持业主（住户）大会：
(二)接受开发建设单位移交的住宅区物业管理用房、商业用房、物业管理经费和有关资料图件，并将上述资金和房屋以及资料图件按本规定进行管理和利用。
(三)采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，经业主（住户）大会批准后，与物业管理公司制订委托管理合同。
(四) 审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目，经业主（住户）大会通过，报管理中心核准后实施。
(五)监督物业管理公司对本住宅区的管理工作。
第二十三条 管委会决议，采取少数服从多数的原则。
第二十四条 业主（住户）大会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。
第二十五条 管委会正式成立后，开发建设单位应在管理中心的组织和监督下，向管委会进行住宅区物业和移交工作。
第四章 物业管理公司及其职责
第二十六 凡需经营（兼营）住宅区物业管理业务的，应向管理中心提出申请，经资质审查认可，由主管部门发给《物业管理资格证书》；同时向有关行政主管部门办理各项手续，依法成立物烽管理公司后，方可从事住宅区物业管理业务。
从事住宅区物业管理的专职人员，应取得主管部门核发的《物业管理员证书》，方可上岗。
第二十七条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。
委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
委托管理合同应当报管理中心备案。
第二十八条 管委会正式成立后，应依本规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理。进行前期物业管理的原开发建设单位或接受委托的物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。
在住宅区开始入住两年后因特殊原因仍未成立管委会的，由管理中心指定物业管理公司进行管理。
第二十九条物业管理公司在住宅区范围内步下列事项进行管理：
（一）房屋的使用、维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路，停车场等公用设施的使用、维修养护和管理；
（三）主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第三十条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规和本规定，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
（二）依据委托管理俣同和有关规定收取管理费用；
（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）选聘专营公司承担专项经营业务。
第三十一条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主（住户）服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
（二）按主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；
（三）接受管委会和业主（住户）的监督；
（四）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第三十二物业管理公司对住宅区的管理未能达到主管部门规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，委托方可以终止俣同。
第三十三条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
第五章 业主（住户）公约。
第三十四条 本规定秘称业主（住户）公约，是指由业主（住户）承诺的，对全体业主（住户）具有约束力的，有关业主（住户）在本住宅区使用、维护物业有其管理等方面的权利义务的行为守则。
第三十五条 业主（住户）公约由管理中心统一制订示范文本。业主（住户）大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报管理中心备案。
业主（住户）公约应当符合法律、法规和市政府的有关规定。
第三十六条 业主（住户）公约应当包括下列内容：
（一）住宅区名称、位置、面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主（住户）大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主（住户）使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
（五）业主（住户）参与住宅物业管理的权利；
（六）业主（住户）对管委会及物业管理公司的监督权；
（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；
（八）业主（住户）在本住宅区内应遵守的行为准则；
（九）违反业主（住户）公约的责任；
（十）其他有关事项。
第三十七条 业主（住户）公约在住宅区入住率达到百分之五十后，经已和住业主（住户中持有过半数以上投票权的业主（住户签订后生效。已生效的业主（住户
公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。
第六章 住宅区的使用及维护
第三十八条 移交住宅区时，开发建设单位应向管委会移交下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划衅、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）绿化及地下管网竣工图；
（四）其它必要的资料。
第三十九条 开发建设单位对住宅区工程应自移交之日起一年内负责保修。但国家、省规定保修期超过一年的，从其规定。
第四十条 业主（住户）使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外。
第四十一条 房屋的维修责任，按下列规定
（一）室内部分，由业主（住户）负责维修；
（二）房屋的外墙面。楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设地、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期检修的养护，其费用由业主（住户）按规定分摊。
第四十二条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车旁（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护，管理维修养护，管理维修养护，费用从公用设施专用基金支出。
人为造成公用设损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第四十三条 住宅区的水电、煤气、通讯等管线的维修养护，分别由供水、供电、供气及通讯等单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。
第四十四条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗领房屋安全及公共安全，按赍锭 应由业主修缮的，业主（住户应有时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会指定物业管理公司进行修缮，其费用由业主（住户）承担。
第四十五条 住宅区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车旁（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（三）经营业主（住户）公约所禁止的行业；
（四）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第七章 住宅区物业管理经费来源及使用
第四十六条 住宅区物业管理贯彻以区养区的原则，管理经费主要来源于开发建设单位及业主（住户）。
第四十七条 为主（住户）应根据物管理公司的服务项目，按规定缴交物业管理服务费。物业管理服务费的标准由主管部门会同市场价部门另行制定。
第四十八条 开发建设单位应当在住宅区物业移交时，按住区建设总投资1. 5％的比例，一次性向管委会划拨住宅区的公用设施专用基金。
公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
第四十九条 公用设施专用基金由管理中心设立专账代管，列入财政预算外资金管理，专款专用，并接受市财政、审计部门的监督。公用设施专用基金使用管理办法别行制定。
第五十条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市规划标准以建造成本价向管委会提供住宅区物业管理用房，同按同期市政府微利房价格提供住宅区建筑面积千分之二的商业 用心。管理用房和商业用房的使用管理办法另行制定。
第五十一条 住宅区的公用设施专用基金和管理服务费的收支账目，管委会应至少三个月公布一次，接受业主（住户）的监督。
第八章 法律责任
第五十二条 管委会不按规定向业主（住户）公布各项维修、养护管理费用收支账目的,由主管部门给予警告、通报;造成住宅区利益严重损害的, 主管部门应提请业主（住户）大会撤换管委会主要负责人及直接责任人，并给予其500 元以上1500元以下的罚款。
第五十三条 业主（住户）违反本规定第四十条、第四十五长的，物业和管理公司有权制止，并要求限期改正；逾期不改正的，可以进行强制恢复，造成损失的，有权要求其赔偿。
第五十四条 物业管理公司违反本规定，有下列行为之一的，业主（住户）有权投诉，管委会有权制止，并要求其限期改正；主管部门可对其给予警告、责令限期改正、赔偿损失，以至吊销其《物业管理资格证书》的处罚，并可处1500元的罚款：
（一）房屋及公用设施、设备管理、维修、养护不善，造成业主（用户）损失的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）不履行物业管理委托合同及本规定义务的。
第五十五条 开发建设单位违反本规定第四十八条、第四十九条、第五十条的主管部门应责令其限期属行。在规定期限内仍不履行的，主管部门不给予办理房屋确权和房屋交易鉴证手续，并可向人民法院申请强制执行。对违反第四十八条规定的，还应向开发建设单位按日加收应缴纳基金总额千分之一的延期付款滞纳金。
第五十六条 罚没收入按《广东省罚设财物管理条例》的有关规定执行。
第九章 附则
第五十七条 写字楼、商住楼及自然形成的居民聚集区等的物业管理，可参照本规定执行。
第五十八条 本规定由市国土房产局负责责解释。
第五十九条 本规定自颁布之日起施行。
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