第一章  总    则

 

第一条  为了规范物业管理业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《河南省物业管理条例》，制定本规则。

 

第二条  本规则适用于本市城市规划区域内物业管理业主委员会的产生、运作和管理。

 

第三条  本规则所指业主是指物业管理区域内房屋和相关设施所有权人。 本规则所指业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成。本规则所指业主委员会是由物业管理区域内经过业主大会选举产生的，代表全体业主对物业实施自治管理的执行机构。

 

第四条  一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会。

 

第五条  市房地产管理局是全市业主委员会的行政主管部门。区房地产行政主管部门会同物业所在地的街道办事处（乡人民政府）负责对本行政区域内业主委员会活动的指导、监督和管理。

 

第二章  业主委员会的产生与换届选举

 

第六条  物业管理区域内尚未召开首次业主大会的，区房地产行政主管部门应当会同物业所在地街道办事处（乡人民政府）共同指导业主召开首次业主大会，选举产生首届业主委员会。

 

第七条  区房地产行政主管部门接到成立业主委员会的申请后，应指导业主成立首届业主大会筹备组。筹备组成员由5-9人组成。建设单位和建设单位选聘的物业管理企业，应当参加筹备组。区房地产行政主管部门和物业所在地街道办事处（乡人民政府），可指派工作人员作为筹备组的召集人主持筹备工作。

 

第八条  筹备组应当做好下列工作：

 

       （一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

 

       （二）根据政府主管部门制订的示范文本，拟订《业主委员会章程草案》、《业主公约草

　　　　　案和《业主委员会选举办法》；

 

       （三）审核业主资格；

 

       （四）确定业主委员会成员候选人名单；

 

       （五）做好召开首次业主大会的其他准备工作。

 

     以上各项的内容以及筹备组人员名单应当在首次业主大会召开之日10天前，以书面形式在物业管理区域内公布，征求意见。

 

第九条  业主委员会成员候选人名单在物业管理区域内公告后，业主认为有必要补充候选人的，可以由15人以上的业主联名提出符合条件的候选人；候选人名单应当提交筹备组，并由筹备组在首次业主大会召开之日5天前，以书面形式在物业管理区域内公告。

 

第十条  筹备组应当自成立之日起60天内，在物业所在地房地产行政主管部门、街道办事处（乡人民政府）的指导下，组织召开首次业主大会。

 

第十一条  召开业主大会，应当由过半数以上有投票权的业主出席；业主可以书面委托本物业管理区域内的代表人出席业主大会。无民事行为能力或限制行为能力的业主由其法定代理人或者监护人出席。不是业主的代表人、代理人、监护人只有选举权，无被选举权。

 

第十二条  业主在业主大会上的投票权数，按以下规定计算：

 

         （一）住宅物业按一户一投票权数计算；

 

         （二）非住宅物业按建筑面积计算投票权数，每200平方米一票计算投票权数；

 

         （三）同一物业的业主超过一人的，只能推选一人参加业主大会；

                        　　

         （四）国家法律、法规另有规定的从其规定。

 

第十三条  业主代表的投票权数为其所代表业主的投票权数的总和（须有业主的书面委托书）。

 

第十四条  首次业主大会由筹备组组织召开，选举产生业主委员会委员，审议表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》。

 

第十五条  业主委员会根据物业管理区域的规模由3名至11名委员单数组成，具体数额由物业所在地房地产行政主管部门确定。业主委员会委员产生之日起3天内应当召开第一次业主委员会全体会议，选举产生业主委员会主任、副主任各一名。

 

第十六条  业主委员会应当自成立之日起15天内，持下列材料向区房地产行政主管部门核准，并报市房地产行政主管部门登记备案；业主委员会发生变更的，依照本规定重新登记备案：

 

         （一）业主委员会登记申请表；

 

         （二）选举产生业主委员会主任、副主任、委员名单；

 

         （三）业主委员会选票；

 

         （四）业主代表选票；

 

         （五）业主授权委托书；

 

         （六）业主大会签到表；

 

         （七）业主委员会章程；

 

         （八）业主公约；

 

         （九）其他相关材料。

 

第十七条  业主委员会委员侯选人应当符合以下条件：

 

         （一）属于物业管理区域内的成年业主；

 

         （二）具有良好的道德品质，责任心强，热心公益事业，有一定的工作时间，有一定的

　　　　　　组织能力，无劣迹；

 

         （三）按时交纳物业管理服务费，模范遵守物业管理制度；

 

         （四）未发生其他不适宜担任业主委员会委员的情形。

 

第十八条  有下列情形的，不得担任业主委员会委员，已担任的，区房地产行政主管部门可依照规定责令业主委员会罢免其委员资格，并按本规定和业主委员会章程补选委员：

 

         （一）不符合第十七条有关条件的；

 

         （二）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；

 

         （三）因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的；

 

         （四）被司法部门认定有犯罪行为的；

 

         （五）兼任所辖区内物业管理公司工作的；

 

         （六）违反物业管理法规、业主公约或业主委员会章程、决议、社会公德的；

 

         （七）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

 

第十九条  业主委员会委员被停任的，应当在停任之日起5天内将由其保管的资料、财务等移交给业主委员会。

 

第二十条  业主委员会的换届选举按照业主委员会章程和本章有关规定进行。 

 

第三章    业主大会与业主委员会的职责  

 

第二十一条  业主大会履行以下职责：

 

            （一）审议、修订、通过业主委员会章程和业主公约；

 

            （二）确定业主委员会的组织结构，选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会

　　　　　　　的工作；

 

            （三）选聘、解聘物业管理企业；

 

            （四）审议维修基金的续筹、使用方案，并监督其实施；

 

            （五）听取和审议物业管理工作报告；

 

            （六）制定、审议和修改本物业管理区域内的物业管理制度；

 

            （七）法律、法规或者业主委员会章程规定的其他物业管理事项。

 

第二十二条  业主委员会履行下列职责

 

            （一）执行业主大会的决议；

 

            （二）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；

 

            （三）草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主大会审议通过；

 

            （四）依法选聘或续聘物业管理公司，经业主大会同意后，代表业主签订物业管理

 

　　　　　　　委托合同并负责履行；

 

            （五）听取业主、使用人的意见和建议，并及时反馈给物业管理公司；

 

            （六）监督物业管理公司的服务活动；

 

            （七）监督共用设施、设备、场地的使用和维护；

 

            （八）审议物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项；

 

            （九）督促业主遵守《河南省物业管理条例》规定的权力与义务和业主公约；

 

            （十）业主大会赋予的其他权力与义务。

 

第二十三条   业主委员会应当接受物业管理区域所在地房地产行政主管部门的指导、监督和管理，不得从事任何经营活动。

 

第二十四条   业主委员会委员应遵守物业管理法规和业主委员会章程；参加业主委员会培训学习；执行业主委员会的决议，努力完成业主委员会的工作；积极参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；向业主委员会的工作提供有关资料和建议。

 

第二十五条   业主委员会会议由主任定期召开，并在会议召开7天前将会议通知及有关材料送达每位委员。有过半数委员或三分之一业主书面提议召开业主委员会会议的，业主委员会主任应自接到提议之日起15天内召开会议。 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字。

 

第二十六条   业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定应经过全体委员半数以上同意。业主委员会作出的决定应当以书面形式向全体业主公布，不得作出与物业管理事项无关的决定。业主委员会召开会议时，可以邀请政府等有关部门和与会议事项有关的业主或业主代表列席会议。

 

第二十七条   业主委员会应当定期与物业管理公司召开会议，互通情况，协商解决物业管理服务中遇到的矛盾和问题，检查物业管理委托合同的实施情况。

 

第二十八条   业主委员会应建立公章管理制度。业主委员会凭市房地产行政主管部门核准的文件，申请刻制印章；并将印章式样报当地房地产行政主管部门备案。业主委员会的公章使用，由业主委员会决定，但业主大会授权范围内的日常工作除外。 违章使用公章造成经济损失或严重不良影响的，由责任人承担法律责任。

 

第二十九条   业主委员会应当建立档案管理制度，以下档案资料应当编号造册，并指定专人保

　　　　　　管：

 

            （一）各类会议记录、纪要；

                        　　

            （二）业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料；

                        　　

            （三）各届业主委员会产生、登记的材料；

 

            （四）业主、使用人情况清册；

 

            （五）订立的物业管理服务合同；

 

            （六）有关业务往来文件；

 

            （七）业主和使用人的书面意见、建议书；

 

            （八）维修基金收支情况清册；

                        　　

            （九）其他应立档的有关材料。

 

第三十条   业主委员会成立后，自物业管理委托合同终止、解除之日起15天内，建设单位或物业管理公司应当将物业管理区域内的下列档案资料移交给业主委员会委托聘任的物业管理公司，并办理交接手续：

 

 

           （一）各类物业设施的验收、接收档案（包括图、卡、册等）；

 

           （二）与供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、环卫等单位订立的协议书、合

　　　　　　　同等；

 

           （三）物业分户产权清册、租赁清册、业主和使用人情况表；

 

           （四）共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭

　　　　　　　证；

 

           （五）物业维修基金的分户清册和资料；

 

           （六）财务收支帐册；

 

           （七）其他应移交的物业档案资料。

 

第三十一条   物业档案资料属全体业主共有，使用、查阅必须经主管人同意。

 

第三十二条   涉及到小区的物业管理体制、公用配套设施产权与管理、收益及广大业主利益的重大事项等，业主委员会与物业管理公司共同向有关方面交涉解决。

 

第三十三条   业主委员会应当教育并督促全体业主及使用人遵守物业管理法规和规章制度，服从物业管理公司的依法管理，按时交纳管理服务费、物业维修基金等费用。

 

 

第三十四条    业主委员会应督促、协助物业管理公司及时制止危害公共安全、侵犯他人权益或影响房屋外观的行为。

 

第四章  附    则

 

第三十五条   业主委员会与业主、使用人，业主委员会与物业管理公司、物业建设单位发生纠纷的，当事人可以通过协商或者调解解决；协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

 

 

第三十六条  业主委员会的活动经费由业主大会决定。

 

第三十七条  本规定施行前成立的业主委员会，届满换届时按本规定执行。

 

第三十八条  本规定由市房地产管理局负责解释。

 

第三十九条  本规定自发布之日起施行。

 

第四十条    各县（市）、上街区、工矿区等物业管理区域成立业主委员会参照本规则执行。