物业评估一直是业主放盘的难题。

　　不少消费者在出售物业时都面临着怎样给自己的物业开价的难题，漫天要价可能得不偿失，售价太低明显吃亏，根据市场行情定价，又发现其实不同物业差价很大。据合富置业相关负责人介绍，市场环境是比较复杂多变的，很多业主在无法准确把握市场价格的情况下，可能都会存在别人卖多少钱，我也叫价多少钱，甚至是卖得越高越好。因此专家建议，广大业主日常可通过一些报纸、刊物的楼市分析认知一些物业的价格走势，加上通过向大型中介公司进行定期咨询，令自己心中有数。

据了解，近期合富置业推出的为业主免费上门的物业评估服务，不但是由经验丰富的专业人员先实地考察评估，同时会将物业的产权情况和背景等记录在案，结合市场状况来综合评定出适合的物业价格，如实反映该套物业的市场价值，其评估过程有不少要点可为业主参考。

　　本栏文/图记者刘丽琴

　　灵活把握板块的均价水平

　　小刘在几年前购置了海珠区宝岗大道某商品房一套低层单位自住，该套95平方米的西向单位，小刘当时花了很多心思和金钱搞了豪华装修。小刘近期在天河买了一套新房，在朋友的怂恿下他到中介行开出了53万元的实价出售。按照实际的市场价格，该楼盘单位的均价约在4500~5000元/m2的水平，曾经有几位买家也看中了该套单位，但一听到53万元的开价就放弃了。放盘一个多月杳无音信，小刘向中介人员提出了疑问。而中介人员分析认为，该楼盘的地理位置较佳，交通便利，楼层适中且三个房都方正实用，并且是标准的厅出阳台。不足的地方是由于物业正西向，虽光线充足但室内温度很高，正对马路噪音较大等等。同时，中介人员对物业进行评估后，也建议业主把售价定在45~48万元左右比较合适，结果很快便顺利成交了。

　　广州几大区域楼市的发展历程不尽相同，各区内每一个板块的二手楼市场发展情况都有较大的差别，但它们都有一个共同点，就是大至区域，小到板块都各自有一个大概的均价水平，如天河区今年以来的成交均价是5400元/m2左右，而荔湾区芳村地段的成交均价目前在3654元/m2。另外，同一区内不同的板块可能均价水平也会有较大的落差，如海珠区江景豪宅集中的滨江东板块，二手均价6230元/m2,而新兴居住板块南洲路的二手均价仅在3000元/m2左右。专家建议可以通过咨询专业中介人士，了解市场价格作为参考，进行物业的自我评估。

　　地段相同细节不同价格迥异

　　李女士近日请中介公司对自己在东山的一套物业作价值评估，评估均价为5100元/m2。李女士表示，朋友在附近的一套25平方米房子也能以5500元/m2出售，为何她的物业会低了400元/m2。

　　据介绍，无论是商用物业还是住宅物业，都非常讲究具体的地理位置，这不单单是宏观地指出天河北、滨江东是热门路段，而是把细节延伸。如住宅位处马路面还是在内街小巷里，还有该路段超市、菜市场、银行、医院和名校等配套是否齐全。所以，物业所处的具体位置不同，价格就有很大变化。

　　楼层与朝向

　　据介绍，在目前广州众多二手物业中，其实不同楼层和朝向的房子都存在一定的价格差别。像许多电梯楼都上了十多甚至二三十层，一般而言，价格的差异会在每隔8~10层左右才有一个较为明显的分水岭，如二楼和三楼都属于低楼层，同类单位的价格差不会太明显，而一些江景楼盘，高层单位拥有的美景则足以使它和二、三楼的单位每平方米可拉开近几百元的价格差。如果是8层以下的楼梯楼，三至五楼一般被视为最佳的楼层，部分楼层好的单位甚至可比其他单位每平方米高出几百元。如海珠区众多江景楼盘都是西北望江或东北望江的，而价格仍然比南向单位高出一大截。

　　结构间隔

　　物业内部的间隔会直接影响实用性和缩窄可改造的范围。一般物业的实用率在八成左右是属于比较理想的范围，物业内部的厅、房只要方正开阳，而且光线、通风两方面都较理想，则会赢得不少分数。

　　楼龄

　　相同楼龄的房屋一般价格水平相若。而相同楼龄，但物业有结构或外观上的差异（如房屋存在外墙渗漏或保养不好等问题），或者不同楼龄的物业之间，须通过专业人士进行一个详细的评估，才能确定物业的折旧率，并定出物业的实际价值。最后，还会出现石米或马赛克外墙的商品房，其价格比石米的房改房价格要高得多的例子，这反映了不同类型的物业，其二手售价方面仍然存在一定的影响因素。

　　市政利好

　　近年，市政规划和环境整治已经和楼市的发展紧密不可分，像地铁的贯通、会展商圈的崛起、绿墙工程的美化等等，使市容市貌发生重大转变，同时受惠的地区楼价也明显见涨。市场人士认为，目前众多开始显现潜力的板块在近两年升值潜力都并不明显，像今年赤岗地区的二手楼价普遍上涨三成，这是前几年未曾出现过的情形，这也反映出市政规划并不是一步到位的，整个大环境还是需要1~3年的时间成熟起来，结合商业氛围、消费水平、配套状况和人气聚集等多方面因素同步发展，楼价才能有很明显的涨幅。