青岛物业的窘境

  １０家物业仅有两家实现了１万元以上的经营利润，４家赢利只有１千元左右，还有４家基本没有账面利润——
　　“上年度本公司经营总收入７２万元，总支出７６万元，公司亏损４万元。”５月２０日上午，笔者在青岛市市南区一居民小区的物业管理公开栏中，看到这样一组数字。这家物业公司的工作人员介绍说，因为出现经营亏损，正在考虑向自己的“东家”——总公司借款，以填补“窟窿”。
　　“这是青岛市目前大部分物业公司存在的现实。”青岛市物业公司王西涛副主任说，“今年一季度，青岛市有关部门在市南区、崂山区１０家物业企业进行了财务公开试点，从公开情况看，这１０家企业中仅有两家实现了１万元以上的经营利润；４家实现利润在１千元左右，仅能勉强度日；还有４家基本没有账面利润。虽然抽查的只是少数物业公司，也不排除个别物业公司有隐瞒收入的现象，但业内人士认为，这个比例基本上符合岛城物业公司经营的现状。”
　　青岛是国内推行物业管理较早的城市之一，目前，全市有３０００多万平方米的社区实行了物业管理，从事物业管理经营的企业达４００多家。按照权威部门的说法，这４００多家物业公司中，能够赢利和持平的大约占４０％左右。
　　青岛的情况相对于山东省来说，还算好一些。山东省建设厅住宅与房地产业处处长胡冰介绍说，目前山东省已批准的具有资质的１１００多家物业管理公司中，能持平和赢利的不足３０％。
　　近年来，随着山东房地产业的迅速发展，物管行业小公司的死亡与新企业的诞生也在时时发生着。小、散、乱的低层次竞争状态是物业管理行业真实的写照，优胜劣汰的市场规律已使物业管理行业的竞争走向残酷，这一现实正在考验着整个物业管理行业的承受力。
　　物管公司两头受气：业主不缴费，房产公司“近亲繁殖”
　　看起来红红火火的物业管理行业，经营上为何如此局促？
　　“主要是收不上费来，有些业主自觉缴费意识太差。”青岛市四方区一名物业管理人员告诉记者，他们那个小区实行物业管理快两年了，收费率还不到５０％，物业人员不得不经常上门催缴，但还是无济于事。
　　统计资料显示，青岛市内物业小区的平均收费率仅为６０％。收不上费来，物业企业连起码的日常经营管理都难以维持，更不用说提高服务水准了，这样就容易造成业主欠费——物业亏损——服务下降——业主投诉的恶性循环。
　　记者在采访中发现，业主的消费观念已成为制约行业发展的重要因素。在房地产业市场化这么多年后，大多数业主仍难以摆脱物业公司和开发公司是一回事的误区，对物业管理的认识还停留在花钱要少、服务还要好的层面上。于是，各种因素共同作用的结果，使整个物业管理收费标准偏低，收费难。
　　“收费难仅仅是一个方面，更深层次的问题是物管行业的发展环境差。”山东省建设厅一位官员坦承。
　　物管行业的的发展环境，主要是指政府相关职能部门之间能否切实履行职责。据了解，由于水、电、环卫等职能部门缺乏全面配合，物业管理无法实现综合验收，造成了房产开发公司近亲繁殖物业管理公司，并直接导致物业管理行业水平难以提高。
　　明洁物业的董事长助理徐建军用“在夹缝中求生”形容了企业的现状。其实，作为一家为数不多的专业公司，在竞争日趋白热化的情况下，主攻行政办公大厦的明洁日子过得还不错。
　　由于没有别的业务可以依赖，明洁比别的物管公司更盼望物业管理的市场化、专业化。但徐建军表示，当前在许多情况下根本谈不上市场运作的问题。许多行政办公大厦像鲁能大厦、省工商局等在刚开始建时，就已将“外人”排斥在外，由自己的后勤部门成立物业管理公司进行管理；而大多数的小区物业，也主要由房产商派生物业管理直接进入。即使是采取了市场化竞争的形式，仍存在招标不规范、暗箱操作等问题。
　　“我们最渴望真正公平的竞争。”一位不愿透露姓名的物业公司老总说。
五大瓶颈制约物管业发展
　　记者日前组织相关部门及企业界代表召开了一次小型的座谈会，就制约物管行业发展的问题进行了深入剖析。
　　青岛市城市管理局副局长高泗宝自揭软肋，他认为目前青岛物业管理市场存在招投标不规范，不按程序进行，暗箱操作和非专业操作的问题，竞标单位恶性竞争，影响了行业的正常发展。他指出，应尽快出台招标办法，建立专家人才库，规范招标市场。
　　综合各方面的意见，记者发现，从外部环境看，制约物管业发展的主要因素有五：
　　一是法制建设滞后，相关主体间的法律责任不清。如：产权关系不明晰、法律责任不清、水电气等公用事业单位委托物业管理企业代收相关费用的责任关系不明确等。
　　二是居民消费观念尚未改变，物业管理消费意识较弱。如：部分居民长期受“分房修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。
　　三是建设与管理职责不清，缺乏有效衔接。如：一些开发商为了促进销售，追求短期效益，对物业管理做出不切实际的承诺，给后续的管理造成很大困难和压力。
　　四是物业管理和社区建设相关主体的职责不清、关系不顺。物业管理企业缺乏与居委会的沟通。前期物业管理收费困难，有些业主为避免交费故意拖延成立业主委员会的时间，造成物业公司经营困难，并与开发商因费用问题产生纠纷。
　　五是房屋公共部位、公共设施设备维修基金尚未建立，因大型设施设备出现问题造成许多物业公司经营难以为继，业主频频上访，延缓了整个物业管理市场的顺利发展。
　　青岛市物业管理办公室主任张宣文认为，同上海、深圳等一些起步较早的城市相比，青岛市物业管理行业在服务意识、环境意识和法律意识等方面，差距明显。主要表现在：
　　一是企业经营不规范，市场机制亟待完善。如：个别企业巧立名目，多收费、少服务，质价不符，以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，导致矛盾化，严重损害了物业管理行业的社会形象。
　　二是房改房和企业、事业单位推行物业管理难度大。房改房质量普遍较差，设备陈旧、老化、环境差、乱搭乱建现象严重。
　　三是维修基金不到位。由于各地维修基金管理模式不一、管理不规范，存在挪用和违规使用情况，侵害了购房人的权益，尤其房改房维修基金的管理问题比较突出。
　　四是行业队伍素质偏低，人才短缺。管理人员普遍缺乏物业管理方面的理论知识和实践，有相当一部分没有经过物业管理培训。
　　青岛市物业公司王西涛副主任认为，目前青岛不少物业公司存在的小（管理规模小）、粗（粗放式管理，服务水平不高）、低（人员素质不高，敷衍了事，没有开拓创新精神，留不住人才）等问题，直接导致运转成本高，加剧了人才、资金的浪费。
让市场主导物管行业的未来
　　“物业企业应把目光瞄向自身，靠提高经营水平走出困境。”一位业内人士说这句话的时候，列举了青岛的一个情况，他说，在青岛市大部分物业公司难以为继的情况下，全市已经有４家物业公司管理社区面积超过１００万平方米，且年利润率以百万元计。
　　山东省建设厅的胡冰处长介绍，目前的物业公司有三种模式：第一种是市场化程度较低、以发展商为主的物业，主要托管母公司的产业。它的特点是以做发展商的品牌为主要目标，成为发展商整体战略的一部分，这类企业最终的走向仍然是市场化；第二种是发展商支持下的半市场化物业，它的特点是有发展商背景，当前主要依赖于市场，已经有很强的市场竞争力，但依然从发展商处接项目，有近水楼台的优势，母公司的大量项目也自然成为它迅速壮大的比较优势之一；第三种是完全的市场化公司。他们没有自家发展商的支持，主要凭借较强的策划顾问能力与经验在市场上取胜。
　　在分析了以上情况后，胡冰认为，非市场化的物管公司在市场面前碰壁是可想而知的，大部分物管公司陷入困境的原因在于物业管理市场化程度不高。
　　一位研究专家说，物管行业面临的共同道路只有一条，即立足现有优势，逐步推进市场化，到市场上找项目；从服务层次和内容上，努力实现从设施管理向专业化管理顾问策划的飞跃；面向市场，打造品牌。
　　有专家给物管行业开出药方：通过招投标、资质管理、业主选聘、大公司兼并小公司等方式，优胜劣汰，淘汰一些规模小、管理水平差的物业公司，扶持一些规模大、集团化、专业化、有品牌的大型物业公司，带动和促进物业管理总体水平的提高。
　　可以预见的是，未来物业管理服务的需求及发展空间将继续扩大，非专业的物业管理公司将被优质、专业的物业管理公司所取代，而物业管理品牌格局将基本形成。那时侯，社会化分工进一步得到体现，物业管理项目将由更多的专业性公司来完成，从而实现社会资源的最优配置。