案例1

　　不交物业费 16名业主被拘

　　２００５年１０月３０日，北京市朝阳区法院９８名执行法官和法警分６路前往欧陆经典、芍药居等１３个小区，采取“堵被窝”的方式对５７户长年拒交物业费的业主进行强制执行，对１６人进行了司法拘留。据悉，被执行人均是长时间不交纳物业费，并在物业起诉、法院判决生效的情况下仍不履行的业主。

　　拒交物业费的业主被拘。资料图片

　　据介绍，此次共对１２名拒不执行法院判决和４名妨碍公务的人员处以１５天司法拘留，并处１０００元罚款。另有１０名业主主动交纳了物业费，合计１．７万元，其中７人由于拖欠时间过长而被处以１０００元罚款。

　　案例2

　　朱明瑛拖欠物业费一审败诉

　　２００５年１１月，北京朝阳区人民法院对北京建国物业管理有限公司告歌唱家朱明瑛拖欠物业费一案作出判决：朱明瑛一审败诉。朱明瑛的代理律师陈旭律师表示，对此判决不同意，将提出上诉。

　　朱明瑛 资料图片

　　早在２００４年１１月，建国物业就以朱明瑛拖欠物业费为由将其告上法庭，２００５年６月，建国物业撤诉，当时这起明星物业纠纷被看做是告一段落，甚至被认为是业主反抗物业公司的胜利。但就在２００５年１０月１８日，建国物业再次以同样的理由对朱明瑛提出诉讼。此次庭审中，原告和被告对北京建国物业公司在２００４年５月２１日至今对小区包括朱明瑛在内的业主提供的事实服务都没有异议，双方争议的焦点在于北京建国物业公司与清镜明湖小区的物业管理委员会签订的《临时物业管理协议》及其补充说明是否具有合法性。

　　建设部

　　将采取措施规范和发展物业管理

　　据建设部部长汪光焘介绍，２００６年，国家将建立健全住房专项维修资金制度，规范维修资金的归集、管理和使用，保障住房的维修和正常使用。另外，还要启动实施物业管理师等执业资格制度。

　　汪光焘说，要认真贯彻《物业管理条例》，坚持物业管理的市场化方向，鼓励公平竞争，建立健全质价相符的物业管理价格机制，引导和监督各方履行物业服务合同。深化城市公房和机关、企事业单位住房维修管理的市场化、社会化改革。

　　法院

　　物业纠纷案欠费占九成

　　据朝阳区法院立案庭庭长郎团聚介绍，近几年，物业管理纠纷增长极快，从２００２年１９４件升至２００４年的１８９５件，此类案件两年激增了近９倍。２００５年涨幅也达到了４３％，由２００４年的１８９５件上升到２００５年的２７１３件。而在朝阳区法院审结的２１４０件物业管理纠纷案件中，物业公司起诉业主索要物业费的为２０２１件，占到此类案件的九成以上。郎团聚分析认为，之所以这类案件激增，关键就是立法不完备。

　　人大代表

　　给物业公司入市设个门槛

　　在一次市人大常委会内务司法办公室召开的座谈会上，徐世虹代表说，与其投入那么大的精力鼓励成立业主委员会来维权，不如下大力气想办法规范对物业公司和开发商的管理。张耘代表认为，之所以有一些消费者接受了物业公司提供的物业服务后不交物业费，根源在于“没有选择物业公司的权利”。所以，他建议，要尽快建立完善的物业公司市场准入制度；每年对物业公司进行公开的评议和审查；尽快制定一系列标准如收费标准，让物业公司的服务有据可查，有规可依。同时，要尽快制定针对开发商的惩戒制度。

　　律师

　　建议推行“无会即无费”制度

　　北京市律师协会物业管理专业委员会秦兵律师认为，成立业委会并且通过业委会选择物业服务，那么是否请物业服务机构、请哪家物业服务机构由全体业主决定，是业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为，而能代表全体业主的这个组织，只有业委会！从国际社会上近百年来的经验可以看出，业委会是保护业主的财产权，维护业主合法权益的最有效组织形式。

　　秦兵律师指出，通过建立这种“无会即无费”的制度，也可以实现业委会的快速成立。目前，在实际中成立业委会是一件很困难的事情：首先就是物业服务机构的干涉和阻碍，他们已经意识到一旦业委会成立，其管理地位势必会受到影响，担心因服务质量差而被解聘，所以就会千方百计设置障碍，如禁止业主张贴公告，阻挠业主聚会等等，以破坏业委会的成立。

　　没有业委会，业主们根本无法行使其公共权利，“无权利即无费用”——既然业主们无法行使公共权利，自然就不必支付费用。从实际中来看，一旦无人付费，那么物业服务机构为了及时获得自己的报酬，就有可能协助业主尽快成立业委会。

　　新规

　　物业公司可依法追缴物业费

　　《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　该办法还明确，物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。装修管理服务收费实行市场调节价管理。具体收费标准由物业管理企业与装修人和装饰装修企业在装修服务协议中进行约定。

　　但是，经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准为０．５５元／建筑平方米／月，不得上浮，下调不限。实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。

　　提醒

　　物业费按实测建筑面积收

　　根据有关规定，物业管理费应根据房屋的实测建筑面积数收取。购房人购房时与出卖人签订了购房合同，对于期房来说，购房合同中约定的建筑面积为暂测面积，期房建成交付时，出卖人应向购房人提供该房屋的实测建筑面积；对于现房来说，购房合同约定中的建筑面积应为该房屋的实测建筑面积。购房人应根据房屋的实测面积数向物业公司交纳物业管理费。

　　【链接】

　　上海住宅物业费限价

　　２００５年１０月１日，《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》正式实行。根据《办法》的规定：２．３元／平方米为物业五级收费制最高上限，凡是物业收费水平超过２．３元／平方米的楼盘（住宅类），其所属物业公司都要对收费价格细目进行申报，按照物业管理协会提供的统一表格，把超标的收费项目如保安、保洁、绿化等等，都单独列出来，并出示实际运作费用的相关单据（如发票）；对于那些尚没有发生管理的（如刚接盘的预售项目），物业公司若打算收取高于２．３元／平方米的物业费，应提供相应的测算依据。