案例1

　　老物业撤离停水停电梯

　　２００５年１２月３０日上午，西三旗新康园小区新物业公司进驻。下午５时左右，老物业公司将小区６栋高层塔楼２０部电梯、居民用水全部停掉。在昌平区副区长陈秋生的协 调下，当晚９点左右，小区自来水恢复供应，９点半左右，电梯正常运行。

　　一名业主委员会委员称，新康园三期６栋塔楼有１７６０多户居民，业主２００３年开始入住。小区物业公司是开发商北京亚信房地产开发有限公司指定的北京盛兴物业管理有限公司。２００５年３月，物业公司服务合同到期，许多业主对物业公司服务不满意。业主委员会向昌平区建委备案，要求通过招投标形式更换物业。２９日，业主委员会与中标的华特物业签订服务合同。

　　信报记者 刘志坚／摄

　　案例2

　　不交代收费就不给钥匙

　　２００３年１２月１９日，许先生以爱人李女士的名义购买了位于丰台区彩虹城的一套房子，并分两次支付了购房所需的５２６９１９元房款。合同上约定开发商应该在２００４年１２月３１日前交房，但许先生一家时至今日都没能搬进新房。

　　“２００４年１２月２３日，我们接到入住通知，让我们携带购房发票、房款结算及缴费明细表、物业收费一览表收房，其中，房款结算及缴费明细表上要求我们收房时，除了要交差价房款外，还要交契税、公共维修基金、房产证印花税、产权代办费、有线电视网络建设费，我们当时认为，物业费我们应该交给物业公司，契税、公共维修基金等费用，我们应该交给相关部门，而不是开发商，所以拒绝在收房的时候交这些费用，开发商明确表示，如果我们不交这些费用，就拒绝交钥匙。而且，合同上承诺的双路供电，在我们收房时还是临时用电！”许先生如是说。

　　不满意开发商代收这些费用的并不是许先生一家，在与开发商几次交涉无果后，许先生等六家愤然将开发商告上丰台区人民法院，要求开发商承担因此造成的延期交房责任。２００５年１０月１９日，一审许先生等业主败诉了。但之前有一批业主因为同样的原因告开发商却胜诉了。截稿前，记者获悉许先生等业主已经再次上诉。

　　政府

　　催缴物业费不得断水电

　　目前，在物业与业主的纠纷中，业主投诉８０％是针对前期开发商，物业管理服务投诉占１０％。这是市建委物业管理处处长刘刚２００５年１１月１０日做客市政府官方网站“首都之窗” 时透露的。

　　刘刚表示，小区楼道电费、花园喷泉等公共设施的收费，应该由业主共同承担，不属于物业乱收费。而市居住小区资审科科长郭彦利则同时提醒业主，小区物业通过断水断电的方式催缴费也是不合理的。他说，物业公司属于代收水电气热等费用，不能用断水断电的方式来催缴物业管理服务费，由此造成损失的业主可以要求物业公司承担责任。

　　专家

　　应明确双方的责权利

　　浙江大学法学院教授陈信勇认为：业主和物业管理企业双方应明确法律规定和合同约定的权利和义务。物业管理企业有依照合同约定收取业主缴纳的物业服务费用的权利，有依照合同约定提供物业服务，对物业服务收费实行明码标价等义务。物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。任何一方均应认真履行自己的义务，否则应承担违约责任。

　　新规

　　不得向业主收代收手续费

　　《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第十八条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　提醒

　　新房入住前须缴维修金

　　北京市专项维修资金管理系统（ｗｗｗ．ｂｊｚｘｗｘｚｊ．ｇｏｖ．ｃｎ）已经开始运行。该系统正式启动后，专项维修金缴纳将有四大变化。１．缴纳时间前移：以前的办理入住时缴纳专项维修资金，今后改为入住前就要缴纳。２．缴纳地点增加：以前缴纳专项维修资金必须到市、区（县）小区办，而今后可以到光大银行网点缴纳。３．凭通知去交款：今后可以直接在网上打印维修资金交款通知书，然后凭通知书前去交款，入住时要向开发商出示收费凭证。４．查询更方便了：网上查询系统开通后，将一改过去只能跑到有关部门去查询的不方便。

　　根据有关规定，居民购买住房在办理房屋过户手续时，需向房屋行政管理部门缴纳总房价款２％的维修金。但目前有不少房地产商或物业公司在入住时以各种借口代收２％维修金，而不及时将这笔钱上缴，为自己再筹集一笔不用交利息的周转资金。

　【链接】

　物业费从交付期开始算

　　在《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。

　　业主按照房屋买卖合同约定的缴付期开始缴纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。