《物权法》实施后昆明第一个罢免物管小区遭遇尴尬

老物管没走 新物管进不来

人与自然小区没有真正“自治” 老物管称小区业主还欠30万物管费

今年10月13日在昆明市白龙路“人与自然小区”业主委员会宣布“自治”。作为《物权法》实施后，昆明第一个“吃螃蟹”的小区，事隔两月之后，小区的自治情况怎么样了呢？昨日，记者来到人与自然小区，据该业委会的杨先生说，还是老样子，老物管没走，新物管进不来。

业主委员会：不是真正自治

2007年7月6日，通过层层盖章审批，经盘龙区人民政府、盘龙区房产管理局批准，“人与自然小区”业主委员会正式成立。自10月13日宣布自治至今，已经两月多了。而该小区业主委员会杜副主任说，“现在小区还没有真正自治。”

记者看到，在该小区的公示栏上，贴着十多张或打印或手写的大纸，有新成立的业委会的通知，有老物管的通知。有几张站在业委会方为业委会说话的，有几张质疑小区自治的。还有媒体报道该小区的新闻，正方反方，俨然在进行一场“大字报”大战。

据杜副主任说：“我们在11月5日已经向物管发了一个函，告之他们，在前期物业服务于11月12日服务期满，将不再续签，11月13日到30日作为过渡交接期，但他们一直没有给我们回复，他们不走，我们聘请的新物管也进不来。”

杜副主任说，他们业委会自10月3日宣布自治后，就制定出了业委会的管理和收费细则，但是10月8日那天，“我们正准备面向全体业主开一个宣传大会，却发现物管从其他小区调来了一些穿迷彩服的年轻人，为了不引起冲突，会议只好停止了，这两个月，我们一直在僵持中。”当记者问及业委会收费须具备法人资格才能收费的问题时，杜副主任说：“我们虽然公布了收费标准，但老物管没有撤走，我们也没有收取任何费用。”

业主：家里小偷放了把菜刀

在公示栏中，记者看到一位叫徐小峰的业主所写的“大家注意了”的文字，讲述了自家在12月被盗窃，由于家里没有多少值钱的物品，小偷除了将MP3、电吹风等稍微值钱的东西拿走后，还将夫妻俩的各种证件也洗劫一空。

业主杨女士介绍，她家在11月24日也被盗，“家里的电脑，首饰等值钱物品都被偷走。”“小偷是从阳台后面进来的，撬开窗户，家里还有一道门，小偷竟然将门的背死扣烧掉，整个门被下了下来。”

“在电脑桌上，有一把菜刀，不是家里的。想想后怕，如果家人在家怎么办？一点安全感都没有！家里是台式电脑，小偷居然连键盘、鼠标都偷走。”杨女士生气地说：“后来我们调了监控录象，从15时到18时，整整三个小时，都没见保安巡逻。”

杨女士在被盗后便去和物管协调，她说：“物管负责人告诉我，他们只负责维持小区秩序，不负责安全。”

业主杨先生说，小区里的小矮灯有几十个都是坏的，公共地方的条凳也有坏的，也不见物管维修。“‘物管’就是‘无关’，物管费里有一部分是用于公共维修的，物管收了钱，却不去维修。”

物管：物管费还欠30多万

恒基物业管理有限公司（以下简称恒基物业）是10月13日小区自治后“炒”掉的物管。恒基物业一位不愿意透露姓名的负责人说：“大部分业主都不同意小区搞自治，更换物管需要半数业主的同意。”提及收费问题，该负责人称：“他们不具备法人资格，是不能收费的。”

“我们现在是在尽义务。”据该负责人说，他们的合同今年11月14日就和小区终止了，但现在还在继续为业主服务。“他们是向我们发了一个函，要求办交接，但他们根本就没有人来办理交接。”该负责人还说：“一些业主欠下的物管费已经有30多万了。我们就是要走，他们也应该交所欠的费用吧。我们已经向法院上诉了几户没有交物管费的业主。”

问及在公示栏上贴的质疑反对业委会的文章是否是他们贴的，该负责人表示了委屈，“我们没贴，他们不允许我们在公示栏贴，我们贴的什么都被他们撕下来。”

至于提到业主反应的“物管不负责任”的问题，该负责人说，我们仍在对公共设施进行维护和修理。对于业主被盗的问题，该负责人再次说：“根据物业管理条例规定，我们保安只负责维持小区秩序，不负责安全。如果业主在安全上出了问题，他可以通过诉讼程序来解决。”

律师：小区自治是业主维权的表现

到底物业公司与业主之间矛盾“症结”何在，“炒”与“被炒”该怎样更“平和”地进行，值得深思。虽然顺利“炒”成的不少，但大多不是双方“火拼”、处于僵持状态就是打拉锯战。

云南天外天律师事务所律师杜晓秋律师认为，小区业主和物业服务企业之间的关系现在大家都比较关注，两家的关系总体看来不是很和谐融洽，症结在于物业服务企业没有转变、提高为业主服务的意识，没有将维护业主利益放在第一位，还有将业主作为管理对象的意识。

就人与自然小区自治的事件，他认为是业主维护自身权利的表现，符合《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，同时也反映了物管服务企业服务没有得到业主的认可。作为原来的服务企业要正确看待这个问题，毕竟业主选聘物业服务企业是业主的法定权利，是通过市场竞争机制实现的。如果要继续提供服务，依法应当业主委员会签订服务合同。

至于小区出现的业主欠物管费的问题，只是债权债务的关系，物管可以能过诉讼程序解决。按照《物权法》的规定，没有被续聘的物业服务企业应当依照物业管理条例规定具体而做好与业主委员会和新物业服务企业的交接工作。将物业管理用房和相关资料交还业主委员会。出现这一问题，不是业主成立自管会自身的问题，而是原有的服务企业没有尊重业主的法定权利的问题。若原来的物业服务企业不撤离，小区业主可对其提起诉讼。

对于物业服务企业的服务收费，应当按照国家的相关规定和业主协商确定，而物业服务企业所说的业委会不具备收费权的问题，他认为收取费用不涉及是否有收费权的问题。

本报记者 邓建华 王玉波/文图